Czy można wynająć mieszkanie bez zgody współwłaściciela? To pytanie, na które łatwo jest udzielić odpowiedzi, gdy tylko ustalimy, czy wynajem mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu, czy wykracza poza ten zakres. Mieszkania często są własnością wspólną dwóch lub więcej osób. Zarządzanie nimi podlega natomiast pod przepisy Kodeksu cywilnego.
Czy współwłaściciel może wynająć mieszkanie bez zgody pozostałych właścicieli? Niestety nie, wynajem wykracza poza zakres zwykłego zarządu – co oznacza, że taka zgoda jest konieczna.
Wynajem mieszkania wspólnego a przepisy
Do kwestii zarządzania nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, a dokładniej art. 199 KC, w brzmieniu:
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Czym jednak są czynności zwykłego zarządu? O takich mówimy w odniesieniu do działań, które mają na celu utrzymanie nieruchomości w jej aktualnym stanie oraz ogólne zarządzanie nią.
Pobieranie pożytków i sam wynajem nie jest zaliczany do czynności zwykłego zarządu, zatem przekracza ten zakres. Oznacza to, że wynajem bez zgody współwłaściciela jest niezgodny z prawem. Taką zgodę należy uzyskać od wszystkich pozostałych współwłaścicieli, nie tylko od większości z nich.
Przepisy odnoszą się do tej kwestii jeszcze dokładniej, mówiąc również o podziale zysków z tytułu czynszu najmu. Jak czytamy:
Oznacza to, że pobierając czynsz najmu od najemcy, wynajemca-współwłaściciel ma obowiązek podzielić się takim zyskiem z innymi współwłaścicielami, proporcjonalnie do wielkości ich udziałów. Ta sama zasada dotyczy zresztą również kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.
Podsumowując: przepisy nakładają na wynajmującego nieruchomość wspólną obowiązek uzyskania zgody od wszystkich pozostałych współwłaścicieli oraz obowiązek podzielenia się z nimi przychodami z tytułu czynszu najmu.
Jako ciekawostkę można dodać, że aby dokonać czynności mieszczącej się w ramach zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wystarczy, że otrzymamy zgodę większości współwłaścicieli, a nie wszystkich. Chodzi to np. o załatwianie bieżących spraw, np. związanych ze zwykłą eksploatacją wspólnej nieruchomości.
Zgoda na wynajem mieszkania a wspólność małżeńska
Zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania jest niezbędna nawet wtedy, kiedy nieruchomość ma tylko dwóch współwłaścicieli. Zasada ta dotyczy również wynajmu mieszkań należących do małżeństw.
Żona czy mąż nie mogą wynająć lokalu, który wchodzi w skład majątku wspólnego bez zgody drugiego współwłaściciela. Mówią o tym przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Jak czytamy:
§ 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
§ 4.Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna. (art. 37 KRiO)
Czasami jednak zgoda współmałżonka na wynajem nie jest potrzebna. Dotyczy to tylko takich mieszkań, które nie należą do wspólności małżeńskiej. Bez zgody współwłaściciela żona lub mąż mogą wynająć:
- mieszkanie odziedziczone w spadku,
- mieszkanie nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego.
Tak nabyta nieruchomość nie wlicza się bowiem do majątku wspólnego, lecz do majątku osobistego każdego małżonka. A jeśli jedno z małżonków kupiło mieszkanie po ślubie za własne pieniądze?
Zgoda nadal będzie wymagana, ponieważ wszystko, co zostało nabyte po zawarciu związku małżeńskiego – nieważne z jakich środków – automatycznie wlicza się do majątku wspólnego.
Jaką formę powinna przyjmować zgoda współwłaściciela na wynajem mieszkania?
Najkorzystniej jest, kiedy zgoda współwłaściciela mieszkania na wynajem (pobieranie pożytków z tytułu najmu) przyjmuje formę pisemną. Można wtedy dołączyć ją do umowy najmu, co będzie istotne również dla najemcy.
Aby przygotować stosowny dokument, wystarczy wypełnić wzór zgody współwłaściciela na wynajem mieszkania danymi osobowymi i uzyskać podpis pozostałych właścicieli.
Przepisy nie narzucają jednak obowiązku uzyskiwania takiej zgody w formie pisemnej. Zgodnie z prawem, zgoda współwłaściciela może mieć formę ustną lub nawet charakter dorozumiany. Jeśli więc:
- współwłaściciel wie o wynajmie i nie wyraża sprzeciwu,
- współwłaściciel pobiera pożytki z tytułu dokonania czynności wynajmu,
przyjmuje się, że wyraża na niego zgodę i pisemne potwierdzenie tego faktu nie jest konieczne. Natomiast na wypadek ewentualnego sporu czy dodatkowych roszczeń warto mimo wszystko taką pisemną zgodę posiadać, ponieważ pełni ona rolę dowodową.
Czy da się wynająć mieszkanie bez zgody współwłaściciela?
Wynajem mieszkania wspólnego bez zgody pozostałych właścicieli jest nielegalny, a zawarta umowa najmu w świetle prawa będzie nieważna. Współwłaściciele mogą skierować sprawę do sądu, aby unieważnić umowę najmu, a nawet domagać się odszkodowania z tego tytułu.
Jeśli uzyskanie zgody na wynajem jest niemożliwe, właściciel nieruchomości powinien wziąć pod uwagę jedyne dostępne rozwiązanie – mianowicie podział quoad usum.
Podział nie znosi współwłasności i nie ma wpływu na stosunki własnościowe. Jest jednak możliwy tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli, ponieważ również wykracza poza zakres czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Część nieruchomości podzielonej w taki sposób pomiędzy współwłaścicieli można wynajmować bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może zarządzać swoją częścią mieszkania swobodnie, ale musi też sam ją utrzymywać.
Taki podział zwalnia wynajmującego nie tylko z konieczności uzyskania zgody na wynajem, ale również z obowiązku dzielenia się przychodami z tytułu czynszu najmu.
Inne przepisy, które warto znać:
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Kilka słów na koniec
Zawarcie umowy najmu nieruchomości wspólnej to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, zatem bezsprzecznie wymagana będzie zgoda pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
Współwłaściciel, który dokonał tej czynności (podpisał umowę najmu z najemcą) nie uzyskawszy zgody innych współwłaścicieli – naraża się na pewne konsekwencje – w tym roszczenia odszkodowawcze!
