Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu za porozumieniem stron? Umowa najmu określa nie tylko wysokość czynszu oraz prawa i obowiązki stron, ale również warunki i zasady jej rozwiązania. Zasadniczo, umowa najmu może zostać zakończona na trzy sposoby: kiedy upłynie okres, na jaki ją zawarto, za wypowiedzeniem i za porozumieniem stron.
Czym różnią się te rozwiązania i na czym dokładnie polega wypowiedzenie umowy najmu przy porozumieniu stron oraz jak takie wypowiedzenie prawidłowo sporządzić?
Wypowiedzenie a rozwiązanie umowy za porozumieniem stron – różnica
Określenie „wypowiedzenie najmu za porozumieniem stron” jest nieco mylące, ponieważ strony najmu mogą albo umowę wypowiedzieć, co jest działaniem jednostronnym, albo umowę rozwiązać za porozumieniem, czyli za obopólną zgodą.
Skutki rozwiązania umowy najmu w obu przypadkach są podobne, ale same sposoby zakończenia stosunku najmu znacząco się od siebie różnią.
Konieczne jest zachowanie formy pisemnej i wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Wypowiedzenie może nastąpić w trybie natychmiastowym, ale w większości przypadków wiąże się z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
Rozwiązanie umowy najmu lokalu za porozumieniem stron może nastąpić natomiast w każdym czasie i mieć skutek w dowolnie wskazanym terminie. Wymagane jest jednak osiągnięcie porozumienia, czyli wyrażenie zgody na zakończenie stosunku najmu przez wynajmującego i najemcę.
Jeśli strony dogadają się, mogą rozwiązać umowę najmu mieszkania bez wskazywania przyczyny, sprawnie i bezproblemowo. Z pewnością jest to najbardziej komfortowe wyjście z sytuacji i dla lokatora, i dla właściciela nieruchomości.
Kiedy strony mogą wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego, wynajmujący i najemca mają obowiązek przestrzegania przepisów ujętych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zasadniczo, każda strona umowy najmu może taką umowę wypowiedzieć.
Ogólna zasada mówi o tym, że wypowiedzenie umowy najmu przed terminem jest możliwe w przypadku łamania jej ustaleń przez jedną ze stron.
Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu najemcy, gdy ten:
- zaniedbuje lokal,
- niszczy jego wyposażenie,
- użytkuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem,
- narusza zasady porządku domowego,
- nie płaci czynszu (Art. 672 K.c.),
- używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub sprzecznie z umową (Art. 667 § 2 K.c.),
- podnajmuje lokal osobom trzecim wbrew woli wynajmującego lub bez jego zgody.
Właściciel lokalu musi pisemnie upomnieć najemcę, zanim wypowie umowę najmu. W przypadku zalegania z czynszem powinien wezwać lokatora do zapłaty, jeśli ten zwleka z co najmniej 3 płatnościami.
Najemca może wypowiedzieć umowę najmu w każdym czasie, ale obowiązuje go przy tym okres wypowiedzenia. Jeśli zależy mu na rozwiązaniu umowy najmu w trybie natychmiastowym, powinien zaproponować wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu lokalu za porozumieniem stron.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem
Rozwiązanie najmu za porozumieniem stron nie wymaga zaistnienia przesłanek do wypowiedzenia, określonych w przepisach czy w samej umowie. Nie wymaga również podawania przyczyny zakończenia współpracy. Wiąże się jedynie z koniecznością zawarcia porozumienia, czyli „dogadania się”.
Co ważne, rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron nie musi być bezwarunkowe. Strony mogą umówić się na takie załatwienie sprawy, które będzie satysfakcjonujące dla wynajmującego i najemcy.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron będzie korzystne między innymi w przypadku, kiedy sytuacja finansowa najemcy znacznie się pogorszy. Jeśli ten uczciwie poinformuje o tym wynajmującego, proponując rozwiązanie umowy, właściciel nieruchomości powinien przystać na taką propozycję, aby uniknąć problemów związanych z dochodzeniem roszczeń.
Również w odwrotnej sytuacji rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron stanowi dobre rozwiązanie – kiedy to najemcy zależy, aby pozostać w mieszkaniu dłużej, ale z punktu widzenia wynajmującego jest to niemożliwe. Czasami lokatorzy, wiedząc, że będą wynajmować mieszkanie długoterminowo, wyposażają je w nowe meble lub remontują.
Jak wygląda rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem?
Jeśli umowa najmu nie nakazuje wypowiedzenia jej w formie pisemnej, to strony mogą rozwiązać taki stosunek najmu nawet drogą ustną czy mailową. W większości przypadków konieczne będzie jednak zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron może przyjmować postać oświadczenia lub aneksu do umowy. Dokument powinien zawierać:
- dane stron umowy najmu,
- oznaczenie umowy najmu, której dotyczy,
- oznaczenie przedmiotu umowy, czyli dane wynajmowanej nieruchomości,
- termin rozwiązania umowy najmu,
- uzasadnienie wypowiedzenia.
*powinny to być te same dane, które uwzględniono w umowie najmu.
Rozwiązanie umowy najmu musi zostać podpisane przez obie strony. Dodatkowo można ująć w nim inne ustalenia, jakie poczynili między sobą najemca i wynajmujący, na przykład:
- opis stanu, w jakim powinien pozostawić lokal najemca w momencie opróżniania mieszkania,
- kwestie rozliczenia kaucji pobieranej przy podpisywaniu umowy,
- rekompensatę za przedterminowe rozwiązanie umowy, np. w wysokości miesięcznego czynszu,
- zobowiązanie najemcy do znalezienia swojego następcy.
W ramach porozumienia stron, wynajmujący i najemca mogą negocjować między sobą różne kwestie. Po pierwsze, sami ustalają, kiedy zakończy się stosunek najmu. Po drugie, mogą stawiać sobie warunki wyrażenia zgody na takie zakończenie umowy.
Taniej i łatwiej jest bowiem wypracować kompromis, nawet jeśli wymaga to pójścia na pewne ustępstwa, niż upierać się przy swojej racji i egzekwowaniu praw lub – co gorsza – występować na drogę sądową. Zwłaszcza wynajmujący powinien poważnie rozważyć takie rozwiązanie, gdyż jeśli chodzi o wypowiedzenie najmu mieszkania – prawo stoi raczej po stronie lokatora.
Podsumowanie artykułu
Wypowiedzenie umowy najmu za porozumieniem stron powinno zawierać minimum niezbędnych danych, takich jak: dane strony wynajmującej lokal, dane strony wypowiadającej umowę najmu mieszkania, adres lokalu, oznaczenie terminu, w którym umowa przestaje obowiązywać, oświadczenie woli, uzasadnienie wypowiedzenia, podpis strony, która składa wypowiedzenie itp.
Wypowiedzenie należy sporządzić w formie pisemnej dla celów dowodowych i obu stronom (dla bezpieczeństwa) – powinno zależeć na utrzymaniu takiej właśnie formy wypowiedzenia, chodzi tu głównie o kwestie związane ze zwrotem kaucji za mieszkanie i opuszczenia lokalu ze strony najemcy.
By skutecznie wypowiedzieć umowę najmu, najlepiej zrobić tak, aby mieć potwierdzenie odbioru wypowiedzenia. Można więc doręczyć wypowiedzenie osobiście (druga strona musi podpisać pokwitowanie odbioru dokumentu) lub wysłać wypowiedzenie Pocztą Polską listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.
