MPZP, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to jeden z najważniejszych dokumentów każdej gminy. Na jego podstawie określa się między innymi przeznaczenie działki, czyli cel wykorzystania nieruchomości.
W razie potrzeby inwestor może wnioskować jednak o zmianę MPZP. Jak to zrobić? w tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek, który zostanie należycie uzasadniony.
O czym mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego mówi o tym, w jaki sposób można zagospodarować dany teren, czyli co można na nim wybudować oraz jakie parametry powinna mieć ewentualna nieruchomość.
W MPZP można znaleźć informacje o maksymalnej wysokości budynku, czy o drodze dojazdowej do działki. Jeśli budowa określonego obiektu nie została uwzględniona w planie zagospodarowania przestrzennego, to wzniesienie takiego obiektu jest niezgodne z prawem.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ujmuje się także wiele zasad i warunków wznoszenia nieruchomości, co ma na celu między innymi ochronę środowiska czy zabytków. MPZP dostarcza więc informacji o:
- przeznaczeniu terenów gminy,
- zasadach ochrony środowiska,
- zasadach ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
- zasadach kształtowania krajobrazu,
- zasadach ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków,
- zasadach kształtowania zabudowy, w tym intensywności zabudowy,
- granicach i sposobie zagospodarowania terenów,
- zasadach i warunkach scalania lub dokonywania podziału nieruchomości,
- zasadach modernizacji, rozbudowy i budowy infrastruktury technicznej i wiele innych.
Czy można zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Zasadniczo, zmiana planu zagospodarowania przestrzennego jest możliwa na wniosek osoby zainteresowanej. Złożenie wniosku w takiej sprawie nie uruchamia jednak żadnego postępowania administracyjnego i nie zapoczątkowuje procedury sporządzenia zmian MPZP.
Wniosek o zmianę MPZP zostaje zarejestrowany, a Rada Gminy ma obowiązek zapoznać się z jego treścią – to ona zatwierdza projekt MPZP. Przepisy nie określają jednak terminu rozpatrzenia takiego pisma, zatem warto pamiętać o uzbrojeniu się w cierpliwość.
Co ważne, aby wniosek o zmianę MPZP był skuteczny, czyli prowadził do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Rada Gminy musi sporządzić nowy plan miejscowy. To wiąże się zaś z całą procedurą planistyczną, którą poprzedza podjęcie uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany planu miejscowego.
Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego inwestor powinien złożyć w urzędzie miasta lub w urzędzie gminy. Pismo należy zaadresować do: wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, bądź do rady gminy, ponieważ tylko te podmioty mają prawo zainicjować uchwalenie lub zmianę MPZP.
Wniosek tego typu ma charakter propozycji, dlatego przepisy nie przewidują żadnych szczególnych procedur jego rozpatrywania. Z reguły, jeśli wniosek zostanie zaakceptowany, przygotowane będą materiały geodezyjne, które pozwolą ustalić zakres prac planistycznych. Następnie wniosek z całą dokumentacją trafi do Rady Gminy.
Złożenie wniosku o zmianę MPZP nie daje gwarancji uchwalenia nowego planu miejscowego. Adresat może bowiem odrzucić taki wniosek jako nieuzasadniony. Jeśli jednak wiele osób złoży podobną prośbę w danej sprawie, ryzyko odrzucenia propozycji będzie mniejsze.
Autorem wniosku o zmianę miejscowego planu może być:
- osoba fizyczna,
- osoba prawna,
- jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej.
Jeśli wniosek o zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego jest wnoszony przez pełnomocnika, powinien zostać uzupełniony takimi załącznikami jak:
- oryginał lub odpis pełnomocnictwa,
- odpis z właściwego rejestru potwierdzony za zgodność z oryginałem,
- dowód wniesienia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.
Jak napisać wniosek o zmianę MPZP?
Wiele osób nie wie, jak napisać wniosek o plan zagospodarowania przestrzennego. Warto wiedzieć więc, że taki wniosek jak każde pismo urzędowe, musi uwzględniać między innymi:
- datę i miejsce sporządzenia,
- dane wnioskodawcy,
- dane odbiorcy,
- opis proponowanych zmian planu miejscowego,
- uzasadnienie prośby.
Dokument można przygotować w oparciu o gotowy do uzupełnienia wzór wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. W części opisowej wniosek powinien zawierać wskazanie obszaru, którego dotyczy propozycja zmian, a także żądania wnioskodawcy poparte obiektywnie istotną argumentacją. Wśród nich mogą pojawić się takie argumenty, jak:
- nieaktualność zapisów MPZP w stosunku do zapisów obowiązującego studium uwarunkowań i aktualne zagospodarowanie obszaru,
- opis aktualnego zagospodarowania danego obszaru,
- wyliczenie korzyści wynikających ze zmiany planu miejscowego, np. większy potencjał inwestycyjny.
Po co inwestorzy wnioskują o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
Wniosek o zmianę zagospodarowania przestrzennego to pismo, które inwestorzy składają najczęściej ze względu na fakt, że uwarunkowania planistyczne nieruchomości są nieaktualne.
MPZP zawiera postanowienia niezgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz postanowienia niezgodne z faktycznym stanem zagospodarowania czy przeznaczeniem obszaru, jaki obejmuje plan miejscowy.
Wszystko to jest związane z faktem, że plany miejscowe w wielu gminach zostały uchwalone wiele lat temu, stąd niemożliwe, aby zawierały aktualne uwarunkowania danego obszaru. Ten stan rzeczy nie jest wyjątkiem, lecz regułą, a wynika z tego, że zmiana planu miejscowego nie jest obowiązkiem gminy.
Takie zadania mieszczą się w zakresie jej władztwa planistycznego. Poza tym, zmiana MPZP wiąże się z kosztami, a gmina nie traktuje aktualności planów miejscowych priorytetowo, zatem unika generowania takich dodatkowych kosztów.
Warto wspomnieć, że zgodnie z art. 21 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy. Jednak istnieje jeden wyjątek od tej zasady.
Jeśli konieczność sporządzenia nowego planu miejscowego jest bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego, to koszty sporządzenia nowego MPZP obciążają inwestora, realizującego projekt takich inwestycji jak droga, kolej czy lotnisko.
Skarga na MPZP
Jeśli wniosek o zmianę MPZP okaże się nieskuteczny, inwestor powinien pamiętać, że ma jeszcze możliwość wniesienia skargi na plan miejscowy. W przypadku gdy uchwała Rady Gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego narusza zasady sporządzania planu miejscowego w sposób istotny, istotnie narusza tryb jego sporządzania, czy też narusza właściwości organów w tym zakresie, możliwe jest wniesienie skargi do sądu administracyjnego.
Jednocześnie należy wiedzieć, że skarga na plan miejscowy nie daje inwestorowi prawa do wskazania przed sądem preferowanej zmiany postanowień planu. Nie jest to zatem metoda na wprowadzenie zmian na przykład w zakresie przeznaczenia nieruchomości.
Jeśli sąd uzna skargę za zasadną, stwierdzi nieważność planu miejscowego w części lub w całości. To doprowadzi natomiast do powstania tak zwanej luki planistycznej, czyli do stanu braku obowiązywania planu miejscowego.
Kilka słów kończących
Cofając się lata wstecz, większość terenów nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, sytuacja ta jednak z roku na rok zmienia się i coraz więcej gmin ma takie plany już opracowane.
Niestety oczekiwania inwestorów czasem różnią się od kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nie jest to jednak problem nie do przezwyciężenia, bo inwestor może złożyć wniosek o zmianę MPZP.
Aby wniosek o zmianę planu miejscowego wywołał oczekiwane skutki oraz spełnił wszystkie formalne wymagania, przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór wniosku, który wystarczy pobrać i uzupełnić.
