Jak prawidłowo napisać wezwanie do opuszczenia bezumownie zajmowanego lokalu? Bezumownie zajmowany lokal to lokal zajmowany bez tytułu prawnego. Jest to częsta praktyka w przypadku nieuczciwych najemców, którzy nie wywiązują się ze swoich lokatorskich obowiązków i nawet po wypowiedzeniu najmu nie chcą opuścić zajmowanego lokalu.
Każdy wynajmujący, najczęściej właściciel nieruchomości, powinien podjąć wtedy natychmiastowe działania. Jak zatem sporządzić skuteczne wezwanie do opuszczenia bezumownie zajmowanego lokalu?
Co to znaczy, że mieszkanie jest zajmowane bezumownie?
O bezumownym zajmowaniu mieszkania mówimy w sytuacji, kiedy osoba bez odpowiedniego tytułu prawnego zajmuje lokal, choć powinna go opróżnić. Podstawą prawną pozwalającą na korzystanie z nieruchomości jest między innymi ważna, czyli aktualna umowa najmu, umowa użyczenia czy umowa kupna-sprzedaży (akt własności nieruchomości).
W praktyce bezumowne korzystanie z lokalu ma miejsce gdy:
- lokal zostaje zajęty przez osobę trzecią bez zgody i wiedzy właścicieli, ponieważ przez dłuższy czas pozostawał niezamieszkany i pozbawiony opieki,
- wygasa tytuł prawny lub rozwiązana zostaje umowa uprawniająca do korzystania z lokalu (np. umowa najmu zostaje wypowiedziana z powodu niepłacenia czynszu, umowa najmu wygasa po upływie terminu, na jaki została zawarta, i tak dalej)
- komornik nie wykonuje orzeczenia sądu w sprawie przymusowego opróżnienia lokalu, na przykład z powodu zawieszenia wykonania wyroku eksmisyjnego ze względu na konieczność znalezienia lokalu zastępczego lub ze względu na trwający okres ochronny,
- nie uregulowano stanu prawnego nieruchomości po śmierci dotychczasowego lokatora, co dotyczy osób zamieszkujących z nim w danym lokalu, ale nie będących przy tym stroną umowy najmu.
Odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu
Lokal, który jest zajmowany bezumownie, nie generuje zysków, czyli naraża wynajmującego na straty. Warto wiedzieć więc, że właściciel nieruchomości ma prawo żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z mieszkania za okres 3 lat wstecz, licząc od momentu wniesienia pozwu.
Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu odpowiada wysokości czynszu, jaką wynajmujący mógłby otrzymać z tytułu najmu, gdyby zawarł umowę najmu z rzetelnym lokatorem. Jeśli takie odszkodowanie nie pokrywa jego strat, wynajmujący może domagać się jeszcze odszkodowania uzupełniającego.
Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu jest ograniczona w przypadku najemców, którzy są uprawnieni do lokalu zamiennego lub socjalnego. Jeśli sąd nakazał wstrzymanie eksmisji do czasu dostarczenia im takiego lokalu, to mają oni obowiązek wypłacać odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki płaciliby, gdyby umowa najmu nie wygasła.
Czy da się usunąć z mieszkania niechcianego lokatora?
Informacji o dostępnych sposobach usunięcia niechcianego lokatora z mieszkania szuka zazwyczaj wynajmujący, którego z najemcą nie wiąże już ważna umowa najmu. Do takiej sytuacji może dojść w momencie, kiedy umowa wygaśnie – upłynie czas, na jaki ją zawarto – a także, gdy zostanie wypowiedziana.
W większości przypadków niechcianym lokatorem jest osoba, której wypowiedziano umowę ze względu na jej nienależyte wykonywanie. Kiedy lokator udostępnia mieszkanie osobom trzecim bez zgody właściciela, zalega z opłatami za czynsz, niszczy mieszkanie lub zakłóca spokój, wynajmujący może wypowiedzieć mu umowę, nawet w trybie natychmiastowym, ale najczęściej z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
Po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy najmu lokator powinien opuścić mieszkanie. Czasem jednak tak się nie dzieje. Co może zrobić wtedy wynajmujący? Pierwszym rozwiązaniem, o którym powinien pomyśleć, jest oficjalne wezwanie do opuszczenia lokalu, które również należy sporządzić w formie pisemnej. Bez wystąpienia z takim pismem nie można skierować sprawy na drogę sądową.
Zgodnie z prawem, nakaz opuszczenia lokalu może wydać tylko sąd. W tym celu konieczne jest rozpoczęcie postępowania prowadzącego do eksmisji, czyli złożenie pozwu o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu mieszkalnego / usługowego.
Właściciel mieszkania powinien złożyć taki wniosek w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego, czyli lokatora. Pozew musi wskazywać wartość sporu – w tym przypadku będzie to kwota czynszu za okres trzech miesięcy.
Opłata od pozwu wynosi natomiast 200 zł. Jeśli sąd uzna rację wynajmującego, eksmisję lokatora przeprowadza komornik. Nie zawsze jednak konieczne jest kierowanie sprawy bezumownego zajmowania lokalu do sądu.
Jak napisać wezwanie do opróżnienia lokalu?
Wynajmujący, który zastanawia się, jak napisać pismo o opuszczenie lokalu, powinien pamiętać, że z wezwaniem tego typu może wystąpić dopiero w momencie, kiedy upłynie okres wypowiedzenia umowy. Pismo ma być upomnieniem, wskazującym na wygaśnięcie umowy najmu i fakt bezumownego zajmowania lokalu.
Konieczne jest wskazanie w nim precyzyjnego terminu na opróżnienie mieszkania. O skuteczności takiego pisma decyduje z kolei odpowiednio sformułowane ostrzeżenie o skierowaniu sprawy na drogę sądową w przypadku niespełnienia żądania.
Do przygotowania wezwania warto wykorzystać nasz gotowy wzór pisma o opuszczenie lokalu mieszkalnego, który wystarczy uzupełnić odpowiednimi informacjami. Druk uwzględnia między innymi:
- oznaczenie daty i miejsca sporządzenia,
- dane wynajmującego,
- dane najemcy,
- oznaczenie umowy najmu,
- wskazanie terminu opróżnienia lokalu,
- żądanie opuszczenia lokalu,
- ostrzeżenie o skierowaniu sprawy na drogę sądową.
*Właściciel lokalu może też w wezwaniu zamieścić informację, że pomoże najemcy przejść procedury uzyskania lokalu socjalnego.
Podsumowując
Jeśli z jakichś przyczyn najemca nie chce opuścić mieszkania bądź lokalu użytkowego, właściciel nieruchomości powinien bez zbędnej zwłoki wystosować do najemcy wezwanie do opuszczenia bezumownie zajmowanego lokalu, a także wezwanie do opróżnienia lokalu.
Dlaczego opróżnienie lokalu jest równie ważne co jego opuszczenie? ponieważ bardzo często zdarza się, że rozgoryczeni koniecznością opuszczenia lokalu najemcy – zostawiają w nim różne „prezenty” w postaci śmieci i szpargałów. Jeśli więc nie mamy ochoty sprzątać bałaganu po najemcach lub płacić za firmę sprzątającą, która przywróci mieszkanie do porządku, warto zadbać też o opróżnienie mieszkania!
Przepisy, które warto znać:
1.Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2.Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
3.Osoby uprawnione do lokalu zamiennego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
