Jak sporządzić umowę podnajmu pokoju w mieszkaniu? Umowa podnajmu polega na oddaniu w podnajem części lub całości najętej nieruchomości. W przypadku podnajmu pokoju w mieszkaniu mówimy o podnajmie części lokalu.
Zawarcie umowy podnajmu jest możliwe wyłącznie za zgodą wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości. Zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni przed wynajmującym za najętą rzecz i muszą używać jej zgodnie z umową.
Jakie elementy powinna zawierać więc umowa podnajmu pokoju w mieszkaniu? aby udogodnić Ci sporządzenie takiego pisma i odciążyć cię od konieczności spełnienia wszystkich formalnych wymogów przy konstruowaniu dokumentu – opracowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór umowy podnajmu pokoju – który pobierzesz powyżej.
Na czym polega umowa podnajmu pokoju w mieszkaniu?
Podnajem pokoju to podnajem części lokalu mieszkalnego. Umowę podnajmu zawiera dotychczasowy najemca z osobą trzecią, nazywaną w tego typu stosunku najmu – podnajemcą. Takie rozwiązanie stosowane bywa w kilku przypadkach i nie zawsze stanowi w głównej mierze sposób na dodatkowy zarobek.
Umowa podwynajmu pokoju może zostać zawarta w celu wynajęcia niezamieszkałej części domu lub mieszkania. Kiedy właścicielowi niepotrzebna jest cała nieruchomość, ale nie chce zajmować się najmem osobiście – szukać lokatorów, zawierać umów, rozliczać kaucji – może wynająć część swojej nieruchomości najemcy, który następnie podnajmie poszczególne pokoje innym podnajemcom. Takim najemcą może być na przykład firma.
Inny przypadek to umowa podnajmu pokoju mieszkalnego zawarta przez najemcę, który rozlicza się z właścicielem lokalu. To sytuacja, w której wynajmując większe mieszkanie, najemca szuka współlokatorów, którzy pomogą mu sfinansować czynsz za cały lokal.
W takich okolicznościach wynajmujący zwykle nie interesuje się podnajem – chce jedynie na czas otrzymywać ustaloną kwotę czynszu najmu.
Jakie zasady obowiązują przy zawieraniu umowy podnajmu?
Do umowy podnajmu stosowane są przepisy Kodeksu cywilnego i Ustawy o ochronie praw lokatorów. Najważniejsza zasada dotyczy konieczności uzyskania zgody wynajmującego na podnajem.
Przepisy zabraniają oddawania lub podnajmowania najmowanego lokalu osobie trzeciej bez zgody właściciela nieruchomości. Sami wynajmujący często uwzględniają też taką klauzulę w treści umowy najmu.
Obawa przed niekontrolowanym podnajmem jest uzasadniona, jeśli wynajmującemu zależy na stanie lokalu czy opinii sąsiadów (np. zamierza w przyszłości sam mieszkać w danym mieszkaniu). Zgadzając się na podnajem, nigdy nie ma on bowiem pewności, komu najemca podnajmie dany pokój.
Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują, że razie nielegalnego podnajmu – podnajmu bez zgody wynajmującego – właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najemcy w normalnym trybie, czyli z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
Umowa o podnajem pokoju może zostać zawarta wyłącznie za zgodą wynajmującego, a taka zgoda może zostać wyrażona:
- w umowie najmu (nawet poprzez brak zastrzeżeń co do podnajmu),
- w osobnym oświadczeniu również po zawarciu umowy najmu.
Aby zachęcić wynajmującego do wyrażenia zgody na podnajem, najemca może zaproponować mu poddawanie kontroli każdego kolejnego kandydata na najemcę. W takim przypadku oświadczenie o wyrażeniu zgody na podnajem będzie przybierało postać jednorazowej zgody z danymi osobowymi konkretnego podnajemcy.
Kolejna ważna reguła dotycząca zawierania umowy podnajmu to solidarna odpowiedzialność najemcy i podnajemcy względem wynajmującego. Oba podmioty mają obowiązek użytkować lokal zgodnie z jego przeznaczeniem i zasadami określonymi w pierwotnej umowie najmu.
Najemca i podnajemca są odpowiedzialni za lokal, który powinni oddać właścicielowi w stanie niepogorszonym. Nie dotyczy to oczywiście śladów normalnego użytkowania lokalu.
Poza tym solidarna odpowiedzialność wobec właściciela jest wyłączona w odniesieniu do czynszu. Oznacza to, że podnajemca nie odpowiada za to, czy najemca zapłaci czynsz wynajmującemu, a wynajmujący nie może domagać się zapłaty od podnajemcy.
Chociaż umowa podnajmu mieszkania stanowi podstawę dla odrębnego stosunku najmu, to pozostaje podporządkowana pierwotnej umowie najmu zawartej pomiędzy najemcą a właścicielem lokalu. Oznacza to, że to ona dyktuje warunki najmu, jeśli chodzi o zasady użytkowania lokalu czy czas trwania umowy.
Umowa podnajmu nie może trwać dłużej, niż umowa najmu, a jeśli ta druga zostanie rozwiązana przed wyznaczonym terminem, to również umowa z podnajemcą ulegnie automatycznie rozwiązaniu.
Jak powinna wyglądać umowa podnajmu pokoju?
Umowa podnajmu pokoju może zostać zawarta ustnie, jeśli obejmuje okres krótszy niż 1 rok. Zasadniczo, odradza się jednak zawieranie umowy podnajmu w takiej formie, ponieważ pisemna umowa lepiej zabezpiecza interes stron, pełniąc rolę dowodową w obliczu ewentualnych sporów sądowych.
Przepisy wskazują, jakie elementy powinny znaleźć się w każdej umowie podnajmu, a są to:
- data i miejsce zawarcia umowy podnajmu,
- oznaczenie stron umowy, w tym dane identyfikacyjne, takie jak imię, nazwisko, data urodzenia, numer dowodu osobistego, numer PESEL lub nazwa firmy, numer NIP, adres siedzib, numer KRS,
- określenie przedmiotu najmu, czyli opis lokalu i podnajmowanego pokoju (adres, powierzchnia, stan techniczny),
- określenie wysokości czynszu oraz sposobu rozliczania opłat za media,
- oznaczenie terminu i sposobu dokonywania płatności,
- wskazanie okresu trwania umowy – oznaczony lub nieoznaczony, przy czym umowa podnajmu nie może trwać dłużej niż umowa najmu,
- określenie warunków i zasad wypowiedzenia umowy podnajmu,
- podpisy stron.
Umowa podnajmu, uwzględniająca te informacje, jest ważna w świetle prawa i dobrze zabezpiecza interesy stron, ale może zostać wzbogacona o dodatkowe elementy, takie jak:
- oznaczenie kwoty kaucji zwrotnej i sposobu jej rozliczenia,
- określenie kar umownych, na przykład za opóźnienia w zapłacie czynszu,
- określenie zasad korzystania z pokoju, na przykład zakaz dokonywania zmian w lokalu.
Umowę podnajmu warto sporządzić w formie dokumentu również ze względu na fakt, iż podnajem to źródło dochodu, a ten podlega zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego oraz rozliczeniu – od dochodu trzeba odprowadzić podatek dochodowy.
Jeśli podnajem jest sposobem na zarabianie, należy rozliczać zyski z tego tytułu jako zarejestrowany podmiot gospodarczy, na przykład jednoosobowa działalność gospodarcza.
Podobne:
