Skarga na opis i oszacowanie dotyczy nieruchomości wycenianych w ramach egzekucji komorniczej. Jeśli nie ma innego sposobu, aby ściągnąć dług z dłużnika, wierzyciel składa wniosek o dokonanie opisu i oszacowania wartości posiadanej przez dłużnika nieruchomości.
Takie oszacowanie nie zawsze jest jednak rzetelne, dlatego warto wiedzieć, że można je zaskarżyć i odwlec w czasie egzekucję nieruchomości, składając pisemną skargę – jak ją napisać?
Co to jest opis i oszacowanie nieruchomości?
Wniosek o opis i oszacowanie nieruchomości składa wierzyciel w postępowaniu egzekucyjnym. Opis i oszacowanie dotyczą więc nieruchomości należącej do dłużnika, którą komornik może zająć, aby odzyskać należność wierzyciela.
Oczywiście, takich kroków nie podejmuje się, jeśli dług da się ściągnąć w łatwiejszy sposób, na przykład poprzez zajęcie konta bankowego czy wynagrodzenia za pracę.
Jest to jedno z ostatecznych działań, kiedy prowadzenie egzekucji z nieruchomości stanowi jedyny sposób na odzyskanie pieniędzy wierzyciela.
Wierzyciel, który składa wniosek o opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika, dołącza do pisma również:
- odpis księgi wieczystej,
- zaświadczenie sądu (wystawione na podstawie zbioru dokumentów dla danej nieruchomości) zawierające wskazanie jej właściciela oraz wykaz ujawnionych obciążeń.
Ważne jest także wskazanie w takim wniosku miejsca zamieszkania dłużnika i innych właścicieli nieruchomości, czyli wykazanie, czy dłużnik mieszka w mieszkaniu lub domu, który ma zostać opisany i oszacowany.
Egzekucja z nieruchomości dłużnika
Jak wygląda opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika sądowego? Przed przystąpieniem do zlecenia wykonania opisu i oszacowania, komornik zajmuje nieruchomość dłużnika w celu jej sprzedaży (i pokrycia w ten sposób jego zobowiązania względem wierzyciela).
Opis i oszacowanie wykonuje się dopiero po upływie dwóch tygodni, licząc od dnia doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty. Ma on bowiem szansę uchronić swoją nieruchomość przed zajęciem, jeśli ureguluje dług wobec wierzyciela.
W wezwaniu komornik informuje dłużnika o konieczności zapłaty i wyznacza mu na to konkretny termin. Po upływie wskazanego terminu może przystąpić do wykonania opisu i oszacowania.
O planach wykonania opisu i oszacowania komornik musi poinformować wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego za pomocą stosownego zawiadomienia lub obwieszczenia, na co najmniej dwa tygodnie przed terminem.
Informują o tym przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, w brzmieniu:
§ 2. Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa.
§ 3.Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.
§ 4.Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, komornik o ukończeniu opisu i oszacowania zawiadomi znanych mu uczestników oraz dokona obwieszczenia stosownie do § 2.
Opis i oszacowanie następuje zatem nie wcześniej niż po miesiącu od zajęcia nieruchomości. Ma to na celu określenie jej dokładnej wartości, ale też stanu prawnego mieszkania czy domu.
Przepisy mają chronić zatem prawa dłużnika (przed zaniżeniem wartości nieruchomości), wierzyciela (przed zawyżeniem wartości nieruchomości) oraz nabywcy nieruchomości (przed zakupem nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub w złym stanie technicznym).
Warto pamiętać, że sam komornik nie dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. Zajmuje się tym powołany przez niego biegły, rzeczoznawca majątkowy. Oszacowaniu nieruchomości podlega natomiast nie tylko wartość samej nieruchomości, ale też trwale związanych z nią maszyn.
Jak zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości?
Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości przysługuje zarówno dłużnikowi, czyli właścicielowi nieruchomości, jak i wierzycielowi, jeśli opis i oszacowanie nie odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości.
Jeśli jedna ze stron nie zgadza się z opisem i oszacowaniem biegłego, powinna złożyć skargę na piśmie, wskazując wszelkie nieścisłości czy braki dotyczące istotnych właściwości domu, czy mieszkania.
Wystarczy porównać opinię biegłego do ogłoszeń sprzedaży innych nieruchomości na danym terenie, aby móc wskazać, że:
- wartość nieruchomości została zaniżona,
- opis nieruchomości jest niedokładny, co powoduje zaniżenie wartości nieruchomości (niedoszacowanie),
- przyjęte zostały wadliwe ceny nieruchomości (np. z innej lokalizacji, z gorszym wyposażeniem, o mniejszym metrażu),
- nie uwzględniono różnic pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami przyjętymi do porównania (zrównano na przykład mieszkanie w stanie deweloperskim z mieszkaniem w pełni wykończonym i wyposażonym).
Kiedy i gdzie należy złożyć skargę na opis i oszacowanie nieruchomości?
Wierzyciele i dłużnicy często nie wiedza, gdzie złożyć skargę na opis i oszacowanie nieruchomości. Warto pamiętać więc, że z takim pismem należy wystąpić do sądu rejonowego, przy którym utworzono kancelarię komorniczą.
Opis i oszacowanie zaskarża się na zasadach ogólnych, zatem można wykorzystać do tego celu formularz lub sporządzić pismo procesowe. Zaskarżenie opisu i oszacowania nieruchomości adresuje się do komornika, który prowadzi postępowanie egzekucyjne, nie zaś do biegłego.
Skarga powinna dotyczyć czynności, czyli wykonania opisu i oszacowania nieruchomości, a także podpisania protokołu z tejże czynności przez rzeczoznawcę. Na zaskarżenie opisu i oszacowania strony mają dwa tygodnie, licząc od dnia jego ukończenia lub obwieszczenia o jego ukończeniu. Skarga podlega opłacie w wysokości 50 zł.
Sąd rozpatrujący skargę na opis i oszacowanie może wydać postanowienie, w którym skargę oddali, odrzuci – jeśli nie spełnia ona wymogów formalnych – lub przyjmie i uchyli zaskarżoną czynność, a także nakaże komornikowi dokonać ponownego opisu i oszacowania nieruchomości.
Przepisy, które warto znać:
§ 11. Jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono w terminie trzech lat od daty umorzenia postępowania, w którym dokonano opisu i oszacowania nieruchomości, komornik dokona nowego opisu i oszacowania tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Dłużnik może złożyć taki wniosek w terminie dwóch tygodni od daty doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go pouczyć przy doręczeniu wezwania.
oraz:
Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.
Podobne wzory pism:
