Jak napisać pismo o podwyższenie czynszu o wskaźnik inflacji? Podwyższenie czynszu o stopę inflacji to nic innego jak waloryzacja wysokości czynszu.
W przypadku podwyższenia czynszu o wskaźnik inflacji zastosowanie znajduje tak zwany Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS, zwykle w ujęciu rocznym. W jaki sposób można podwyższyć czynsz o wskaźnik inflacji, aby było to zgodne z przepisami?
Na czym polega waloryzacja czynszu najmu?
Waloryzacja czynszu to podwyższenie czynszu najmu w celu utrzymania dochodu wynajmującego na tym samym poziomie. Waloryzacji można dokonywać w oparciu o wskazany wcześniej wskaźnik, o ile odpowiednie zapisy na ten temat znalazły się w umowie najmu. Najczęściej stosowanym wskaźnikiem jest inflacja lub inne wskaźniki GUS.
Z reguły jest to wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za ubiegły rok kalendarzowy. Podaje się go zawsze na początku roku, ale nie ma żadnej ustalonej daty jego publikacji, dlatego to właśnie klauzula waloryzacyjna powinna odnosić się do terminu, w którym nastąpi waloryzacja o wskaźnik inflacji
Jak powinna brzmieć klauzula waloryzacyjna?
Waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji jest w pełni uzasadnionym rozwiązaniem, bowiem wraz ze wzrostem cen, wynajmujący powinien osiągać dochód z tytułu najmu o takiej samej wartości.
Jednak, aby móc podwyższyć czynsz o wskaźnik inflacji, właściciel nieruchomości musi dopilnować, by w umowie najmu znalazły się odpowiednie zapisy na ten temat.
Klauzula waloryzacyjna powinna poinformować najemcę o tym, według jakiego wskaźnika oraz za jaki okres każdego roku nastąpi waloryzacja czynszu najmu.
W zapisach umowy z klauzulą waloryzacyjną musi znaleźć się:
- informacja o tym, która strona umowy może wystąpić z żądaniem waloryzacji czynszu,
- informacja o wysokości czynszu objętego waloryzacją,
- wskazanie daty rozpoczęcia i zakończenia waloryzacji,
- wskazanie rodzaju wskaźnika waloryzacyjnego,
- wskazanie minimalnej wartości wskaźnika – zapis informuje zwykle, że przy wskaźniku wynoszącym 0 lub mniej waloryzacja nie obowiązuje.
Ujęcie klauzuli waloryzacyjnej w umowie najmu jest z oczywistych względów korzystne dla właściciela nieruchomości, ponieważ pozwala mu zabezpieczyć wysokość dochodu i nie narażać się na straty w związku z inflacją.
Jak podwyższyć czynsz o wskaźnik inflacji?
Wynajmujący, który może podwyższyć czynsz o wskaźnik inflacji (umowa najmu zawiera klauzulę waloryzacyjną) najczęściej przygotowuje dla najemcy pismo o waloryzacji czynszu, w którym uwzględnia:
- aktualną wysokość czynszu, którą bierze pod uwagę i na podstawie której będzie wyliczać waloryzację,
- oznaczenie wskaźnika waloryzacji,
- datę rozpoczęcia i zakończenia waloryzacji,
- wartość wskaźnika waloryzacji,
- nową stawkę czynszu po waloryzacji.
Oświadczenie o waloryzacji czynszu ma charakter informacyjny. Waloryzacji nie trzeba co roku uwzględniać w umowie najmu za pomocą aneksu.
Czy najemca może nie zgodzić się na waloryzację czynszu?
Podwyższenie czynszu o wskaźnik inflacji jest zgodne z przepisami, jeśli strony umowy najmu podpisały umowę, w której uwzględniono klauzulę waloryzacyjną. Nie oznacza to jednak, że najemca nie może sprzeciwić się takiej podwyżce.
Z tego względu zaleca się każdego roku przygotować stosowne pismo z informacją o podwyżce, nawet zanim najemca wystąpi z żądaniem uzasadnienia podwyżki – obowiązkiem wynajmującego jest ustosunkowanie się do takiego żądania w ciągu 14 dni. Jeśli właściciel nieruchomości nie dopełni tego obowiązku, waloryzacja nie będzie obowiązywać.
Najemca, który nie zgadza się na waloryzację czynszu ma przed sobą dwie możliwości. Może:
- nie przyjąć podwyżki, co będzie skutkowało wypowiedzeniem umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia,
- wystąpić na drogę sądową, wnosząc pozew o uznanie podwyżki za nieuzasadnioną lub zbyt wysoką.
Warto wspomnieć przy tym, że za uzasadnioną uznaje się podwyżkę w wysokości uwzględniającej maksymalnie wartość wskaźnika inflacji. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów:
oraz
Inne podwyżki czynszu
Zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni wiedzieć, że przepisy dopuszczają nie tylko waloryzację czynszu najmu, ale również podwyżki uzasadnione innymi niż inflacja przyczynami, na przykład kosztami remontu.
Zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu z zachowaniem co najmniej 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Ma prawo zastosować taką podwyżkę maksymalnie jeden raz na sześć miesięcy, a sama podwyżka czynszu odbywa się na zasadzie pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najmu.
Przepisy mówią o tym, że jeśli podwyżka przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, czyli średniego kosztu budowy lokalu, najemca ma prawo żądać jej pisemnego uzasadnienia i kalkulacji. Natomiast wynajmujący jest zobowiązany taki dokument przygotować i ma na to tylko 14 dni.
Należy podkreślić też, że zasady te obowiązują w przypadku najmu lokalu mieszkalnego. Nie stosuje się ich w odniesieniu do lokali użytkowych. Czynsz najmu lokalu użytkowego może zostać podniesiony o dowolną kwotę nawet kilka czy kilkanaście razy w ciągu roku, jeśli tylko pozwala na to zawarta z najemcą umowa.
Zsumowanie tematu
Podwyżka czynszu najmu może mieć formę zwykłej podwyżki lub podwyżki inflacyjnej, którą wyznacza się na poziomie Wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez GUS (Główny Urząd Statystyczny).
Aby podwyższyć dotychczasową wysokość czynszu najmu o wskaźnik inflacji, wynajmujący musi przed podwyżką czynszu wysłać najemcy pismo, w którym poinformuje go o wysokości podwyżki za czynsz mieszkania lub lokalu użytkowego.
