Pismo o podwyższenie czynszu to informacja dla najemcy, w której to wynajmujący zapowiada wprowadzenie podwyżki. Zmiana wysokości czynszu nie wymaga sporządzania nowej umowy najmu. Strony mogą uregulować tę kwestię za pomocą aneksu zmieniającego. Wcześniej właściciel nieruchomości ma jednak obowiązek poinformowania najemcy o planowanej podwyżce – jak sporządzić takie pismo informacyjne?
Czy wynajmujący może podwyższyć czynsz w trakcie trwania umowy najmu?
Trudno oczekiwać, aby wynajmujący nie podwyższali czynszu najmu lokalu, zwłaszcza w przypadku umów najmu długoterminowego. Szybko bowiem taki najem stawałby się nieopłacalny. Opłaty związane z wynajmem wzrastają dosyć gwałtownie, dlatego podwyższenie czynszu, zwłaszcza podwyższanie czynszu o wskaźnik inflacji, jest jak najbardziej uzasadnionym rozwiązaniem.
Podwyżka czynszu jest dopuszczalna zarówno w przypadku umowy najmu lokalu na cele mieszkaniowe, jak i w przypadku umowy najmu lokalu na cele użytkowe. W pierwszym przypadku wynajmującego obowiązują jednak przepisy zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Właściciel nieruchomości może więc wypowiedzieć obowiązującą stawkę czynszu w sposób formalny do końca miesiąca kalendarzowego. Strony obowiązuje wtedy okres wypowiedzenia – 3 miesiące, jeśli umowa najmu nie stanowi inaczej.
O ile można podwyższyć czynsz najmu?
Pismo o podwyżce czynszu musi wskazywać kwotę podwyżki, a ta zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, nie może być zupełnie dowolna.
Co więcej, wynajmującemu nie wolno wprowadzać takich podwyżek zbyt często – kolejną podwyżkę można wprowadzić po 6 miesiącach, licząc od pierwszego dnia obowiązywania podwyżki poprzedniej. Podwyżki, które nie przekraczają określonej kwoty, można wprowadzać nawet bez uzasadnienia.
Ustawa o mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego określa jako maksymalną kwotę podwyżki czynszu w stosunku rocznym równowartość 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu. Jest to natomiast koszt odtworzenia (średni koszt budowy) 1 metra kwadratowego mieszkania, pomnożony przez powierzchnię użytkową lokalu.
Czy trzeba uzasadniać podwyżkę czynszu?
Uzasadnienie podwyżki czynszu nie zawsze jest obowiązkowe. Właściciel lokalu może podwyższać czynsz bez uzasadnienia w określonych granicach. Ma jednak prawo uzasadnić podwyżkę czynszu, a użyte przez niego argumenty powinny wiązać się z podwyższeniem czynszu lub innych opłat za używanie lokalu.
Kiedy pismo o podwyższenie czynszu najmu lokalu musi obowiązkowo zawierać uzasadnienie? Dotyczy to sytuacji, w których podwyżka czynszu przekracza wskazany próg, czyli 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Okres wypowiedzenia stawki czynszu najmu lokalu
Składając pismo o podwyżce czynszu, wynajmujący składa jednocześnie wypowiedzenie obowiązującej stawki czynszu. Przy takim wypowiedzeniu strony obowiązuje 3-miesięczny okres wypowiedzenia obecnej wysokości czynszu.
Oznacza to, że zmiany wejdą w życie dopiero po trzech miesiącach, chyba że wcześniej strony zawrą aneks do umowy, którym skrócą ten okres lub go wydłużą. Co ważne, nowa stawka czynszu wejdzie w życie nawet wbrew woli najemcy, po upływie okresu wypowiedzenia.
Jak najemca może bronić się przed podwyżką czynszu?
Najemca, który nie zgadza się na nową stawkę czynszu najmu lokalu, może wnieść do sądu pozew, w którym podważa zasadność podwyżki i zażąda przedstawienia dokładnych kalkulacji, a także rzetelnego ustalenia nowej stawki opłat.
Najpierw powinien wystąpić jednak z pismem do wynajmującego, prosząc o sporządzenie pisemnego uzasadnienia podwyżki i przedstawienia jej kalkulacji. Lokator ma na to 2 miesiące od otrzymania wypowiedzenia poprzedniej stawki czynszu.
Właściciel lokalu powinien zaś w ciągu 14 dni odpowiedzieć na pismo lokatora, czyli uzasadnić podwyżkę. Jeśli tego nie zrobi, będzie ona nieważna. W treści odpowiedzi wynajmujący musi przedstawić swoją kalkulację podwyżki, czyli dokładny sposób wyliczenia podniesionej kwoty. Jeśli najemca nie zaakceptuje uzasadnienia, może skierować sprawę do sądu.
Gdy sąd uzna podwyżkę za zasadną, wejdzie ona w życie, a lokator zostanie zobowiązany do uregulowania różnicy pomiędzy uiszczaną kwotą czynszu a kwotą podwyższoną, za okres od upływu terminu wypowiedzenia umowy najmu.
Innym sposobem rozwiązania problemu jest odwołanie się od decyzji wynajmującego i złożenie pisemnej odmowy akceptacji podwyżki. Jest to jednak równoznaczne z wypowiedzeniem umowy najmu. Ta ulegnie zaś rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia.
Jak napisać pismo o podwyższenie czynszu najmu?
Do przygotowania wypowiedzenia wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego warto wykorzystać nasz gotowy do wypełnienia wzór pisma o podwyższenie czynszu, który ułatwia sporządzenie dokumentu wolnego od błędów czy braków formalnych.
Pismo uwzględnia:
- datę i miejsce sporządzenia,
- dane wynajmującego,
- dane najemcy,
- tytuł pisma,
- oznaczenie umowy najmu,
- oznaczenie przedmiotu najmu,
- określenie nowej stawki czynszu,
- oznaczenie terminu obowiązywania nowej stawki czynszu,
- uzasadnienie (nie zawsze obowiązkowe),
- podpis wynajmującego,
Dokument najkorzystniej jest przesłać najemcy pocztą – listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jeśli dokument przekazywany jest osobiście, warto uzyskać potwierdzenie doręczenia na osobnej kopii.
Waloryzacja czynszu najmu lokalu mieszkalnego/użytkowego
Waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji możliwa jest raz w roku, po ogłoszeniu wskaźnika inflacji przez prezesa GUS. Jeśli jednak w umowie znajduje się stosowna klauzula, waloryzacji można dokonywać częściej. W takim przypadku wysokość czynszu mnoży się przez wartość wskaźnika inflacji, otrzymując obowiązującą stawkę opłat.
O zmianach należy jednak poinformować najemcę. Nowa stawka obowiązuje od kolejnego miesiąca. Czynsz najmu można podwyższać też niezależnie od waloryzacji, czyli z innych powodów.
Klauzula waloryzacyjna powinna określać:
- kto może wystąpić z żądaniem waloryzacji czynszu,
- jaka jest podstawa waloryzacji,
- od kiedy można dokonywać waloryzacji,
- jaki wskaźnik jest przyjęty do waloryzacji.
Zsumowanie informacji
Wynajmujący ma prawo podwyższyć czynsz, a także inne opłaty związane z użytkowaniem i utrzymaniem lokalu, aby jednak móc podwyższyć najemcy opłaty, właściciel lokalu powinien na piśmie wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego.
Przepisy, które warto znać:
1.Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
2.Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
3.Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Polecane wzory pism: Aneks do umowy najmu Zmiana czynszu
