Renta polega na odpłatnym przeniesieniu prawa własności do nieruchomości w zamian za comiesięczne świadczenia pieniężne. Dożywocie natomiast to przyjęcie tzw. dożywotnika jako domownika, przy jednoczesnym (fakultatywnym) zobowiązaniu się do wykonywania szeregu świadczeń na jego rzecz. Świadczenia te mogą przyjąć również formę comiesięcznej wypłaty pewnej kwoty pieniędzy dożywotnikowi.

Renta

Przepis art. 903 mówi wprost, że przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.

Renta jest więc umową pełniącą funkcję niejako alimentacyjną. Renta charakteryzuje się trwałością stosunków, jakie łączą strony,  przy czym może  być odpłatna lub nieodpłatna. Jeżeli renta jest odpłatna, stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Natomiast w przypadku umowy nieodpłatnej stosujemy przepisy o darowiźnie. 

Czas trwania umowy oraz jej forma

Okres trwania umowy zostaje ustalana przez same strony. Strony mogą wskazać konkretny termin wygaśnięcia lub wskazać konkretne zdarzenie, które skończy stosunek zobowiązaniowy. Takim zdarzeniem może być także śmierć uprawnionej strony.

Umowa renty powinna być stwierdzona pismem. Oznacza to, że forma pisemna umowy renty została zastrzeżona ad probationem. Konsekwencją jej niedochowania będzie ograniczenie dowodowe określone w art. 74 § 1 k.c. W razie procesu sąd nie przeprowadzi dowodu ze świadków lub z przesłuchania stron na fakt zawarcia umowy.

Terminy

Jeżeli nie oznaczono terminów inaczej, płatności renty należy płacić comiesięcznie z góry. Natomiast rentę polegającą na świadczeniach w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku należy uiszczać w terminach wynikających z właściwości świadczenia i celu renty.

Co więcej, jeżeli uprawniony dożył dnia płatności renty płatnej z góry, należy mu się całe świadczenie przypadające za ten okres. Renta płatna z dołu powinna natomiast zostać zapłacona za czas do dnia, w którym obowiązek ustał.

Obowiązek płacenia renty

Jeżeli obowiązek płacenia renty wynika z ustawy, w przeciwieństwie do umowy renty zawartej swobodnie, każda ze stron może w razie zmiany stosunków żądać zmiany wysokości lub czasu trwania renty. Ma do tego prawo, nawet jeżeli wysokość renty i czas jej trwania były ustalone w orzeczeniu sądowym lub w umowie.

Dożywocie

Dożywocie polega na przekazaniu własności nieruchomości mieszkalnej w zamian za prawo do dożywotniego w nim mieszkania i do opieki lub wypłaty oznaczonej kwoty pieniędzy przez nowego właściciela owej nieruchomości.

Przepisy art. 908 k.c. mówią, że jeżeli w zamian za prawo własności do nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on przyjąć zbywcę jako domownika. Co więcej powinien dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie. Przepisy nakładają także obowiązek sprawienia uprawnionemu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie prawa do nieruchomości może także zobowiązać się do obciążenia jej na rzecz zbywcy użytkowaniem, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą. Może również spełnić świadczenie w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia należy stosować odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.

Natomiast w razie zbycia nieruchomości obciążonej, nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.

Jeżeli prawo dożywocia zostało ustanowione na rzecz kilku osób, i jedna z nich umiera, świadczenie ulega odpowiedniemu zmniejszeniu.

Forma umowy dożywocia

Umowa dożywocia wiąże się z przeniesieniem nieruchomości, to też zgodnie z art. 158 k.c. umowa dożywocia  powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niedochowanie formy aktu notarialnego powoduje bezskuteczność tej czynności prawnej i jej nieważność tj. nieruchomość nie przechodzi na nabywcę.

Zmiana dożywocia na rentę

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Jeżeli jednak z jakichkolwiek powodów między stronami umowy dojdzie do scysji i zerwania wcześniejszych więzi, na żądanie jednej ze stron sąd może zamienić dożywocie na rentę. Zamienić można wszystkie lub tylko  niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia.  

W wyjątkowych okolicznościach na żądanie jednej ze stron, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, sąd może rozwiązać umowę o dożywocie.

Jeżeli zobowiązany zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Przesłanki uznania umowy za bezskuteczną

Osoba, względem której ciąży dożywotni obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy za bezskuteczną, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.