Wynajem mieszkania na cele użytkowe
Wynajem mieszkania pod działalność firmy (dokładniej mówiąc wynajem na cele prowadzenia działalności gospodarczej) to popularne rozwiązanie, ponieważ wiąże się z niższymi kosztami niż wynajem powierzchni biurowej. Jak wynająć mieszkanie dla firmy?
Nie można skorzystać tutaj z instytucji najmu okazjonalnego, ponieważ istotą takiego najmu nie jest cel mieszkaniowy. Zastosowanie znajduje więc umowa najmu zwykłego, w której określa się dokładnie prawa i obowiązki stron, a nawet to, który z podmiotów jest odpowiedzialny za wyposażenie i dostosowanie lokalu do działalności firmy.
Przy umowie najmu na cele użytkowe nie stosuje się przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że prawa najemcy i wynajmującego nie są przez nie chronione, a zastosowanie znajdują przede wszystkim zapisy uwzględnione w samej umowie najmu.
Wynajem mieszkań dla firm w przypadku wynajmu na cele użytkowe dotyczy prowadzenia działalności w wynajmowanym lokalu. W praktyce oznacza to, że mieszkanie zamieni się na przykład w sklep, sekretariat, biuro obsługi klientów, biuro rachunkowe, gabinet prezesa czy pomieszczenie socjalne.
Forma umowy najmu z firmą
Jak zostało wspomniane, wynajem mieszkania dla firmy nie może zostać oparty na umowie najmu okazjonalnego (okolicznościowego), choć takie rozwiązanie wydaje się najkorzystniejsze przynajmniej z punktu widzenia wynajmującego.
W przypadku takiego najmu właściciel nieruchomości ma bowiem większe możliwości obrony swoich interesów (może łatwiej pozbyć się nieuczciwego lokatora).
Jednak zawarcie umowy najmu okazjonalnego między osobą prywatną a firma jest niemożliwe, ponieważ taki najem dotyczy:
- najemców, którzy są osobami fizycznymi,
- najmu na cele mieszkaniowe.
Jeżeli właściciel nieruchomości prowadzi własną działalność gospodarczą i wynajmuje lokal firmie, to może zdecydować się na umowę najmu instytucjonalnego. Taka forma umowy jest jednak niedostępna dla osób fizycznych.
Dokument musi dokładnie opisywać więc warunki najmu, aby zabezpieczać interes obu stron.
Wskazane jest, by umowa przewidywała:
- konsekwencje nieprzestrzegania postanowień umowy,
- zobowiązanie najemcy do pokrycia szkód spowodowanych nieprawidłowym użytkowaniem lokalu,
- zasady podwyższania czynszu najmu.
Wynajem mieszkania firmie dla pracowników
Mieszkanie prywatne może zostać wynajęte firmie również na cele mieszkaniowe. Ma to miejsce w sytuacji, kiedy lokal wynajmowany jest dla pracowników przedsiębiorstwa i pełni rolę hotelu pracowniczego lub dodatkowego benefitu, innego niż wynagrodzenie za pracę.
Wynajem mieszkania dla firmy na cele mieszkaniowe oznacza, że w lokalu nie będzie prowadzona działalność gospodarcza. Wynajem na cele mieszkaniowe to wynajem lokalu, w wyniku którego pracownik lub pracownicy firmy zamieszkają w danym lokalu, zatem powstanie relacja wynajmujący-lokator.
Jak napisać umowę najmu mieszkania z firmą?
Tradycyjna (zwykła) umowa najmu lokalu mieszkalnego z firmą musi zawierać kilka niezbędnych elementów formalnych. Warto jednak sporządzić ją bardzo ostrożnie, uwzględniając w niej również dodatkowe uzgodnienia, które pozwolą uniknąć nieporozumień w przyszłości.
Zasadniczo, podstawowa wersja takiej umowy składa się z następujących elementów:
- data i miejsce zawarcia,
- oznaczenie stron umowy,
- oznaczenie przedmiotu umowy najmu (adres, opis lokalu),
- oznaczenie wysokości czynszu i innych opłat,
- określenie terminów i sposobu płatności,
- oznaczenie czasu trwania umowy,
- opis praw i obowiązków stron,
- określenie warunków wypowiedzenia umowy,
- podpisy stron.
Jeśli umowa najmu z firmą zawierana jest na cele mieszkaniowe, należy koniecznie ująć to w treści dokumentu. Aby umowa dobrze chroniła interesy obu stron, warto uwzględnić w niej również:
- informacje dotyczące kaucji i sposobu jej rozliczania,
- informacje dotyczące sposobu korzystania z lokalu,
- zastrzeżenia dotyczące dokonywania zmian w lokalu.
Umowa najmu mieszkania z firmą a VAT
Wynajmującego mieszkanie dla firmy często interesuje nie tylko rodzaj umowy, jaką może zawrzeć z przedsiębiorstwem, ale również kwestia podatku.
Zatem wynajem mieszkania dla firmy, czyli odpłatne świadczenie usług to czynność zwolniona od podatku pod warunkiem, że:
- wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny
- wynajem jest dokonywany na własny rachunek
- wynajem jest dokonywany na cele mieszkaniowe.
Oznacza to, że ze zwolnienia skorzysta ten wynajmujący, którzy swój lokal wynajmuje firmie na cele mieszkaniowe. Umowa najmu mieszkania dla firmy nie będzie zwolniona od podatku VAT, jeśli dotyczy celów użytkowych.
Kluczowy w kontekście podatku jest więc cel najmu. Jeśli jest to najem na cele prowadzenia działalności gospodarczej, nie można liczyć na zwolnienie z obowiązku podatkowego. Cel najmu należy wyraźnie określić więc w zawieranej umowie.
Podsumowując
Jeśli zamierzamy wynająć mieszkanie firmie, warto sporządzić odpowiednią na tę okazję – umowę najmu.
Co ważne, jeśli lokal lub mieszkanie zostanie przeznaczone na cele prowadzenia działalności gospodarczej, lub jako dodatkowe miejsce prowadzenia działalności (kolejna filia firmy) – to należy liczyć się z tym, że przedsiębiorca będzie musiał ujawnić w CEiDG adres mieszkania jako miejsca prowadzenia działalności gospodarczej.
W takim mieszkaniu przedsiębiorca (JDG – jednoosobowa działalność gospodarcza) będzie mógł świadczyć usługi, przyjmować klientów i prowadzić biuro w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Inne podobne wzory pism:
