Czym jest umowa pośrednictwa nieruchomości?
Aby odpowiedzieć na pytanie: “jak wycofać się z umowy z pośrednikiem nieruchomości?”, należy ustalić, czym formalnie jest taka umowa. W ramach umowy pośrednictwa nieruchomości pośrednik zobowiązuje się dokonywać dla zamawiającego czynności, które zmierzają odpowiednio do kupna lub sprzedaży nieruchomości (zawarcie umowy notarialnej).
Zamawiającym może być więc zarówno właściciel nieruchomości, jak i osoba, która szuka nieruchomości na sprzedaż. Jeśli umowa dojdzie do skutku, zamawiający ma obowiązek zapłacić pośrednikowi ustalone wynagrodzenie.
- nabycia bądź zbycia spółdzielczego własnościowego prawa,
- lub innej nieruchomości.
Umowa o świadczenie usług
Jak widać, umowa pośrednictwa nieruchomości nosi znamiona umowy o świadczenie usług – jest więc umową cywilnoprawną. Takie umowy zawiera się zgodnie z zasadą swobody umów, dlatego strony mogą dowolnie ustalić między sobą między innymi wysokość wynagrodzenia za pośrednictwo w sprzedaży czy zakupie nieruchomości.
Zgodnie z przepisami, umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami musi przyjmować formę pisemną lub elektroniczną, pod rygorem nieważności. Przepisy mówią również o tym, kto może zostać pośrednikiem nieruchomości. Jest to zabronione między innymi dla osób, które były karane.
Poza tym pośrednik nieruchomości ma obowiązek ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem. Umowę ubezpieczenia dołącza – również obowiązkowo – do umowy pośrednictwa.
Pośrednik musi świadczyć swoje usługi:
- z należytą starannością,
- zgodnie z przepisami prawa,
- zgodnie ze standardami zawodowymi pośredników,
- zgodnie z zasadami etyki zawodowej.
Rodzaje umów pośrednictwa nieruchomościami
Warto wspomnieć też, że istnieje kilka rodzajów umów pośrednictwa nieruchomościami. Wyróżnia się:
- umowę otwartą,
- umowę na wyłączność,
- umowę na zasadach wyłączności typu bezpośredniego.
Jeśli strony zawierają umowę otwartą pośrednictwa sprzedaży, zamawiający ma prawo podpisać taki dokument z kilkoma innymi podmiotami. Kontrakt tego typu zwykle obowiązuje do momentu znalezienia nabywcy. Co ważne, przy takiej umowie wynagrodzenie dla pośrednika płaci i kupujący, i sprzedający.
Natomiast umowa pośrednictwa na wyłączność polega na tym, że zamawiający zobowiązuje się w niej nie powierzać innym czynności zmierzających do zbycia nieruchomości. Krótko mówiąc, nie może korzystać w tym samym czasie z usług kilku pośredników.
Taką umowę zawiera się zwykle na czas określony. Jeśli sprzedający dokończy transakcję bez udziału pośrednika, ten będzie miał prawo ubiegać się o odszkodowanie.
W jaki sposób można zerwać umowę pośrednictwa nieruchomości?
Zerwanie czy wycofanie się z umowy pośrednictwa to nic innego, jak wypowiedzenie umowy pośrednictwa. Aby wypowiedzieć umowę zawartą z pośrednikiem, należy przygotować pisemne wypowiedzenie, czyli jednostronne oświadczenie woli, które nie wymaga uzyskania akceptacji drugiej strony.
Wypowiedzenie umowy pośrednictwa dopuszczają przepisy Kodeksu cywilnego. Poza tym takie rozwiązanie muszą przewidywać też zapisy samej umowy.
Do przygotowania wypowiedzenia kupujący lub sprzedający może wykorzystać nasz gotowy do wypełnienia wzór wypowiedzenie umowy z biurem nieruchomości. Co ważne, umowę tego typu wolno jest wypowiedzieć nawet bez ważnego powodu, ponieważ umowa pośrednictwa opiera się na stosunku wzajemnego zaufania.
Wypowiedzenie umowy z biurem nieruchomości przebiega na różne sposoby, w zależności od tego, czy umowa została zawarta na czas określony, czy nieokreślony. Jeśli mamy do czynienia z umową na czas określony, rozwiązanie takiej umowy następuje dopiero po upływie terminu, na jaki została ona zawarta.
W przypadku takiej umowy wcześniejsze wycofanie się ze współpracy dopuszczalne jest wyłącznie w przypadku rażącego naruszenia postanowień umowy. W przypadku wątpliwości, czy wskazane naruszenia są „rażące” sprawę rozstrzyga sąd. Warto mieć na uwadze, że przedterminowe wypowiedzenie umowy pośrednictwa może wiązać się z karami umownymi.
Z kolei umowę pośrednictwa zawartą na czas nieokreślony można zerwać w każdym czasie, jednak z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Okres ten może ustalać sama umowa, a jeśli tak nie jest, trzeba ustalić go na podstawie obowiązujących przepisów.
Jak wygląda zaś wypowiedzenie umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność? Do umów tego typu stosuje się takie same zasady, jak do wypowiadania umów zawartych na czas określony (najczęściej są to umowy terminowe ze wskazanym okresem karencji). Oznacza to, że można wypowiedzieć je tylko w ściśle określonych warunkach.
Warto wspomnieć też, że od umowy zawartej poza biurem pośrednika można również odstąpić – w terminie 14 dni od jej podpisania.
Jak napisać oświadczenie o wypowiedzeniu umowy pośrednictwa?
Wypowiedzenie umowy pośrednictwa nieruchomości to oświadczenie woli. Takie oświadczenie musi przyjmować formę pisemną. Dokument powinien uwzględniać:
- datę i miejsce sporządzenia,
- dane sprzedającego lub kupującego nieruchomość,
- treść oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy,
- podpis wypowiadającego umowę.
Wypowiedzenie nie wymaga uzasadnienia, jeśli dotyczy umowy zawartej na czas nieokreślony. W przypadku umowy terminowej należy powołać się w nim na istotne naruszenie zasad kontraktu czy inne przewidziane w zapisach umowy okoliczności.
Kilka słów na koniec
W przypadku umowy pośrednictwa zawartej na czas określony umowa pośrednictwa wygasa, gdy termin wskazany w umowie pośrednictwa upłynie, lub gdy doszło do rażącej niedbałości ze strony pośrednika nieruchomości.
Natomiast jeśli doszło do zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na czas nieokreślony, umowę można rozwiązać z zachowaniem okresu wypowiedzenia (art. 365 Kodeksu cywilnego).
