Umowa o roboty budowlane jest rodzajem umowy cywilnoprawnej, odmianą umowy o dzieło. Została ona szczegółowo uregulowana w przepisach art. 647-658 Kodeksu cywilnego. Sama realizacja inwestycji podlega przepisom prawa budowlanego – reguluje je Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Umowa o roboty budowlane zobowiązują wykonawcę do wykonania umówionego obiektu budowlanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei inwestor zostaje zobowiązany do wykonania czynności związanych z przygotowaniem robót wymaganych przepisami, przekazania projektu budowlanego, odebrania obiektu oraz zapłacenia ceny.
Forma umowy
Umowa o roboty budowlane powinna zostać zawarta na piśmie. Z kolei wymagana dokumentacja budowlana powinna stanowić załączniki do umowy.
Strony umowy o roboty budowlane
Stronami umowy są inwestor oraz wykonawca. Inwestorem jest podmiot zamawiający wykonanie obiektu budowlanego oraz finansujący inwestycję. Inwestor może być bezpośredni bądź zastępczy.
Inwestor bezpośredni może zlecić inwestorowi zastępczemu wykonanie prac budowlanych, które polegają na przygotowaniu, organizacji, zarządzaniu procesem oraz na rozliczeniu inwestycji.
Wykonawca jest podmiotem przyjmującym zlecenie realizacji inwestycji. W czasie wykonywania jednych prac budowlanych może być kilku wykonawców. Stąd wyróżniamy wykonawcę generalnego, który bezpośrednio zajmuje się wykonaniem wszystkich robót oraz wykonawcę głównego, który z kolei korzysta z pomocy innych wyspecjalizowanych podwykonawców.
Do zawarcia umowy o roboty budowlane między wykonawcą a podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Umowa musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Odpowiedzialność za umowy zawierane z podwykonawcami ponoszą solidarnie inwestor i wykonawca generalny.
Odpowiedzialność stron
Umowa obejmuje odpowiedzialność stron na zasadach ogólnych dotyczących odpowiedzialności kontraktowej. Strony odpowiadają za szkody związane z nieprawidłowym wykonaniem umowy, opóźnieniem bądź zwłoką w jej wykonaniu. Strony mogą jednak w umowie określić m.in. kary umowne lub odpowiedzialność z tytułu rękojmi.
Dodatkowo strony odpowiadają za wady wykonanego obiektu budowlanego:
- jeżeli wykonany budynek uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń (art. 655 k.c.);
- jeżeli wykonany budynek będzie posiadał wady fizyczne lub prawnych tkwiące w obiekcie w chwili odbioru, o których inwestor nie wiedział, dokonując tego odbioru, stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi (art. 638 k.c.).
Gwarancja zapłaty
Przepisy art. 6491-6495 k.c. pozwalają wykonawcy żądać od inwestora udzielenia gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Gwarancja chroni wykonawcę oraz dalszych wykonawców przed uchyleniem się inwestora od zapłaty wynagrodzenia bądź nieterminowej zapłaty. Co więcej, prawo wykonawcy lub podwykonawcy do żądania gwarancji zapłaty nie może być wyłączone ani ograniczone w umowie.
Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora.
Umowa o roboty budowlane – elementy konieczne
Umowa o roboty budowlane powinna zawierać takie elementy jak:
Data i miejsce zawarcia umowy
Określenie stron umowy
Stronami umowy mogą być zarówno osoby fizyczne, prawne, jak i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Określenie stron umowy powinno być na tyle szczegółowe, aby w razie potrzeby nie było problemu z ich identyfikacją.
Obligatoryjne dane osoby fizycznej to: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, PESEL. Natomiast dane osoby prawnej to: nazwa, adres siedziba, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot.
Opis przedmiot umowy
Przedmiot umowy to obiekt budowlany, który wykonawca zobowiązuje się wykonać. Określenie przedmiotu umowy powinno być jak najbardziej szczegółowe. Przedmiot umowy powinien być dookreślony poprzez dokumentację stanowiącą załączniki do umowy, takie jak projekty, plany, specyfikacje techniczne czy pozwolenie na budowę.
Określenia wymagań i celu umowy
Sama umowa jak i dokumentacja stanowiąca załączniki do umowy powinna określać wymagania potrzebne do wykonania inwestycji oraz wykonywania poszczególnych prac zgodnie z harmonogramem oraz kosztorysem. Celem umowy jest natomiast oddanie przez wykonawcę gotowego obiektu zgodnego z projektem.
Opis praw i obowiązków inwestora
Na podstawie kodeksu cywilnego inwestor zostaje zobowiązany do przygotowania robót budowlanych, m.in. do dostarczenia projektu oraz pozwolenia na budowę. Umowa wymaga od inwestora także zawarcia dodatkowych umów z projektantem, kierownikiem budowy oraz inspektorem nadzoru inwestorskiego.
Inwestor powinien przed przystąpieniem do budowy przedstawić wykonawcy także tytuł własności gruntu. Inwestor ma obowiązek również oddać teren budowy oraz odebrać zakończenie budowy.
Co oczywiste inwestor ma obowiązek zapłacić wykonawcy umówioną cenę. Inwestor ma prawo natomiast do kontroli sposobu spełnienia świadczenia przez wykonawcę oraz żądania wykonania zobowiązania zgodnie z umową.
Opis praw i obowiązków wykonawcy
Wykonawca z kolei musi zabezpieczyć teren budowy (przekazanie terenu budowy oraz znajdujących się na nim maszyn następuje na podstawie protokołu). Musi sprawdzić także wszelką dokumentację przekazaną mu przez inwestora.
Dodatkowo wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą powstać na terenie budowy. Na koniec wykonawca zobowiązany jest do oddania wybudowanego obiektu zgodnie z projektem inwestycji.
Określenie wynagrodzenia
W umowie powinno zostać szczegółowo określone wynagrodzenie przysługujące wykonawcy. Wynagrodzenie może być płatne w częściach albo w całości przed lub po zakończeniu robót. Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora.
Przy czym w takim wypadku inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych. Wynagrodzenie może zostać wypłacone w formie ryczałtu – z góry określonej kwoty lub wynagrodzenia kosztorysowego – wyliczonego po zakończeniu robót.
Oznaczenie terminów
Strony w umowie powinny określić wszelkie istotne terminy, tj.:
- termin przekazania terenu budowy;
- termin rozpoczęcia robót przez wykonawcę;
- termin zakończenia robót przez wykonawcę;
- termin odbioru końcowego robót;
- termin usunięcia wad wykrytych przy odbiorze;
- termin płatności wynagrodzenia.
