Opis stanu technicznego mieszkania do Urzędu Skarbowego – wzór

Opis stanu technicznego mieszkania ma związek z wartością nieruchomości, a tym samym z kwotą widniejącą na akcie notarialnym.

Ponieważ podatnik ma obowiązek uregulowania podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) przy zawarciu umowy kupna sprzedaży nieruchomości, zaniżenie ceny nabycia mieszkania, czy domu może wiązać się z nieprzyjemnymi konsekwencjami. Taki sam problem dotyczy otrzymania nieruchomości w spadku.

Jak przygotować opis nieruchomości do urzędu skarbowego, aby wyjaśnić, dlaczego jej cena na umowie jest niższa niż cena rynkowa? Aby ułatwić Ci sporządzenie takiego dokumentu – przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór opisu stanu technicznego mieszkania, który pobierzesz powyżej.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Jak zostało wspomniane, opis stanu technicznego nieruchomości wiąże się z podatkiem od czynności cywilno-prawnych, czyli z tak zwanym podatkiem PCC. Podatek ten reguluje osoba, która wzbogaciła się w związku z zawarciem transakcji kupna-sprzedaży lub na skutek dziedziczenia nieruchomości (otrzymania jej w spadku). Podatek przy zakupie nieruchomości wynosi 2% wartości mieszkania, działki, czy domu.

Do urzędu skarbowego odprowadza go notariusz w imieniu podatnika. Należy pamiętać jednak, że jego rolą nie jest sprawdzanie, czy cena sprzedaży nieruchomości przekracza jej wartość rynkową, czy też odwrotnie – jest zaniżona. Notariusz powinien natomiast uprzedzić kupującego, że urząd skarbowy ma 5 lat na weryfikację wartości nieruchomości. 

Warto wspomnieć przy tym, że 31. sierpnia 2023 roku weszły w życie zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wprowadziły one zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku PCC w przypadku zakupu pierwszego mieszkania z rynku wtórnego. Zwolnienie to znajduje zastosowanie w przypadku, gdy kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, które w dniu sprzedaży i przed dniem sprzedaży nie posiadały:

• prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego).

Zatem osoby, którym żadne z tych praw nie przysługuje, nie muszą płacić podatku PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości. Z obowiązku tego są zwolnione także osoby, które posiadają udział w wyżej wymienionych prawach, nieprzekraczający 50% i nabyty w drodze dziedziczenia.

Czym grozi zaniżenie wartości nieruchomości?

Urząd skarbowy weryfikując wartość nieruchomości w umowie kupna-sprzedaży, bierze pod uwagę jej wartość rynkową. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Zatem dla urzędu skarbowego cena ustalona między kupującym a sprzedającym nie ma większego znaczenia. Fiskus będzie ustalał wartość nieruchomości na podstawie cen podobnych domów, czy mieszkań – położonych w tej samej okolicy oraz utrzymanych w tym samym stanie technicznym.

Jeśli w drodze takiej weryfikacji stwierdzi, że strony umowy zaniżyły wartość przedmiotu sprzedaży, wezwie podatnika do uiszczenia różnicy między podatkiem zapłaconym oraz tym, jaki faktycznie trzeba było odprowadzić przy danej transakcji. 

Poza koniecznością wyrównania kwoty należnego podatku, kupujący powinien liczyć się również z odsetkami, które będą naliczane od dnia zakupu nieruchomości. Co ważne, aby urząd podjął takie działania różnica między ceną a wartością rynkową musi być znacząca – powinna wynosić co najmniej 20%.

Co zrobić, jeśli Urząd Skarbowy uzna cenę nieruchomości za zaniżoną?

Jak zostało wspomniane, opis stanu technicznego mieszkania do Urzędu Skarbowego ma związek z podejrzeniem zaniżenia wartości nieruchomości w danej miejscowości. Jeśli bowiem fiskus zarzuci podatnikowi, że zapłacił zbyt niską kwotę podatku, jako nabywca nieruchomości może on:

• zgodzić się z urzędem i niezwłocznie uregulować całą należność, aby fiskus nie skierował sprawy do sądu,
• sporządzić szczegółowy opis stanu technicznego nieruchomości, aby uzasadnić niższą kwotę podatku (niższą wartość nieruchomości).

Warto podkreślić bowiem, że weryfikując wartość i wycenę nieruchomości, urząd nie dokonuje żadnych oględzin. Nie zna też okoliczności, które mogły wpłynąć na niższą cenę zakupu domu czy działki, np. problemy finansowe sprzedającego, czy planowany w pośpiechu wyjazd za granicę.

Ponieważ zgodnie z przepisami na wartość rynkową nieruchomości składa się także jej lokalizacja i stan techniczny, nabywca może odnieść się do tych kwestii, aby wyjaśnić, skąd wzięła się niższa cena nieruchomości w akcie notarialnym.

Urząd Skarbowy przy wycenie korzysta bowiem jedynie z takich dokumentów, które przedstawiają mu wielkość działki, czy powierzchnię zabudowy. Nie sprawdza natomiast, czy działka ma korzystne położenie, czy mieszkanie jest w dobrym stanie technicznym, czy nie wymaga generalnego remontu itd.

Przygotowując opis stanu technicznego budynku do urzędu skarbowego, należy pamiętać jednak o pewnym ryzyku. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 8):

Gdyby zatem okazało się, że deklarowana wartość nieruchomości jest niższa o ponad 33% od wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę, podatnik – poza obowiązkiem zapłaty podatku i odsetek – zostałby dodatkowo obciążony obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia dla rzeczoznawcy majątkowego. 

Jak przygotować opis nieruchomości do urzędu skarbowego?

Opis stanu mieszkania do Urzędu Skarbowego można przygotować samodzielnie. Fiskus nie wymaga, aby dokument został wydany przez profesjonalnego rzeczoznawcę.

Warto jednak odpowiednio przygotować się do sporządzenia takiego opisu lub wykorzystać sprawdzony wzór opisu nieruchomości do urzędu skarbowego, który uwzględnia wszystkie czynniki, mające wpływ na wartość nieruchomości. Są to natomiast przede wszystkim:

• stan całego budynku – w przypadku mieszkania w bloku,
• położenie nieruchomości, np. bez dostępu do mediów,
• wielkość nieruchomości, 
• stan techniczny, np. materiał wykonania ścian, stan dachu, brak uzbrojenia działki, przeznaczenie działki.

Krótko mówiąc, wszelkie dodatkowe koszty, jakie nabywca będzie musiał ponieść, aby wyremontować mieszkanie, czy uzyskać pozwolenie na budowę na zakupionej działce, mają wpływ na wartość nieruchomości – obniżają ją.

Podatnik może napisać zatem o tym, jakie prace remontowe wykonał w domu lub w mieszkaniu (wymiana podłóg, instalacji, dachu, stolarki okiennej, doprowadzenie mediów, ocieplenie budynku). Wszystkie te koszty powinien także udokumentować fakturami i paragonami, podobnie jak stan nieruchomości sprzed remontu za pomocą fotografii.

Podsumowanie tematu

Opis stanu technicznego mieszkania do Urzędu Skarbowego przeznaczony jest do określenia wartości nieruchomości, aby Urząd Skarbowy mógł sprawdzić, czy wartość mieszkania, domu czy też lokalu usługowego odpowiada wartości rynkowej, ponieważ celowe zaniżanie wartości nieruchomości może skończyć się dla nas finansowymi konsekwencjami, czyli konieczności uregulowania wyższego podatku oraz odsetki liczone od dnia zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Warto też dodać, że jeśli jesteśmy przed zakupem danej nieruchomości i mamy jakieś podejrzenia co do jej ceny, warto złożyć wniosek o wycenę nieruchomości przez Urząd Skarbowy.