Jak sporządzić kosztorys powykonawczy? Kosztorys powykonawczy to szczególny rodzaj kosztorysu, ponieważ sporządza się go nie przed wykonaniem budowy, a po zakończeniu inwestycji. Jest on przedstawieniem faktycznie poniesionych kosztów, zatem wykorzystuje się go nie jako kalkulację oceny kosztowności czy opłacalności inwestycji, ale jako zestawienie realnych wydatków.
Kosztorys powykonawczy znajduje zastosowanie w rozliczeniach z wykonawcą, gdy nie został opracowany kosztorys ofertowy lub gdy zmienił się zakres robót budowlanych. Jak prawidłowo sporządzić kosztorys powykonawczy?
Czym jest kosztorys?
Kosztorys budowlany to dokument, który określa koszty robót budowlanych, inaczej wartość zamówienia na roboty budowlane. Stanowi on podstawę określenia wysokości wynagrodzenia wykonawcy.
Z reguły dzielony jest na grupy jednorodnych prac, na przykład na roboty ogólnobudowlane, instalacje centralnego ogrzewania czy instalacje elektryczne wewnętrzne, dla których sporządza się odrębną część dokumentacji.
Wyróżnia się cztery podstawowe rodzaje kosztorysów:
- kosztorys inwestorski
- kosztorys ofertowy
- kosztorys powykonawczy
- kosztorys zamienny.
Czym jest kosztorys powykonawczy?
Powykonawczy kosztorys robót budowlanych przygotowuje się – jak sama nazwa wskazuje – po wykonaniu robót. Jest to dokument służący do określenia wynagrodzenia dla wykonawcy, jeśli nie sporządzono wcześniej kosztorysu ofertowego. Cena ujęta w takim kosztorysie jest więc ceną ostateczną.
Kosztorysy powykonawcze stosuje się w przypadku, gdy przed przystąpieniem do realizacji robót nie da się dokładnie określić zakresu prac. Kosztorys powykonawczy warto przygotować również w sytuacji, kiedy zakres robót uległ zmianie w trakcie realizacji inwestycji.
Wynagrodzenie kosztorysowe
Kosztorys powykonawczy robót budowlanych wykorzystuje się do wyliczenia wynagrodzenia dla wykonawcy. Wynagrodzenie kosztorysowe sporządzane jest na podstawie zestawienia kosztów realizacji prac. Uwzględnia ono:
- ceny jednostkowe,
- stawki,
- jednostki obmiarowe.
Jeśli wynagrodzenie kosztorysowe dla wykonawcy opiera się na kosztorysie inwestycyjnym, sporządzanym przed rozpoczęciem prac, to później konieczne jest zweryfikowanie wyliczonej kwoty za pomocą kosztorysu powykonawczego, który sporządza się po zakończeniu prac, dzięki czemu uwzględnia on faktyczny koszt zrealizowanych robót.
Rozliczenie na podstawie kosztorysu powykonawczego uwzględnia prace dodatkowe, których często nie przewiduje się w kosztorysie inwestorskim.
Jeśli kosztorys inwestorski zakłada kwotę niższą niż kosztorys powykonawczy, a dokument sporządził inwestor, to wykonawca może domagać się wyższego wynagrodzenia.
Jeżeli zaś kosztorys sporządził wykonawca, to ma on prawo żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, kiedy pomimo zachowania należytej staranności nie był w stanie przewidzieć konieczności wykonania dodatkowych prac.
W jakich sytuacjach kosztorys powykonawczy jest wymagany?
Należy wiedzieć, że kosztorys powykonawczy można sporządzić metodą kalkulacji uproszczonej lub szczegółowej. Jest to dokument wymagany w sytuacji, gdy:
- podczas wykonywania robót budowlanych wprowadzono istotne odstępstwa (art. 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane)
- w trakcie realizacji robót budowlanych zmieniony został system ich wykonywania i nie wszystkie roboty budowlane zostały zlecone do wykonania, o ile nie sporządzono aneksu do umowy.
Zmiana systemu wykonania robót może polegać na samodzielnym zakupie materiałów budowlanych czy na wykonaniu niektórych robót własnym sprzętem zamiast ich zlecenia.
Jak przygotować kosztorys powykonawczy?
Do przygotowania kosztorysu powykonawczego warto wykorzystać gotowy do wypełnienia wzór kosztorysu powykonawczego, który wystarczy uzupełnić informacjami pochodzącymi z:
- dokumentacji projektowej,
- dziennika budowy,
- księgi obmiarów,
- protokołów odbioru,
- protokołów typowania robót,
- dzienników montażu,
- operatów geodezyjnych,
- wykazu cen jednostkowych robót,
- jednostkowych nakładów rzeczowych,
- wskaźników kosztów pośrednich i narzutu zysku,
- przepisów dot. podatku od towarów i usług.
W praktyce kosztorys powykonawczy PDF obejmuje grupy różnych robót, na przykład:
- robót ogólnobudowlanych,
- instalacji elektrycznych,
- instalacji wodociągowo-kanalizacyjnych i tak dalej.
Pozostałe rodzaje kosztorysów
Warto wiedzieć, czym kosztorys powykonawczy różni się od innych kosztorysów budowlanych. Pierwszy z nich to kosztorys ofertowy, czyli kalkulacja oferty przygotowanej przez wykonawcę na żądanie zamawiającego. Znajduje on zastosowanie przede wszystkim w przetargach.
Drugi najpopularniejszy kosztorys to kosztorys inwestorski, szacujący średnią wartość robót budowlanych, sporządzany przed rozpoczęciem prac. Kosztorys inwestorski pomaga określić ilość niezbędnych środków finansowych na realizację inwestycji i często służy do zoptymalizowania kosztów budowy. Przydaje się także w relacjach z instytucjami, np. z bankami.
Ostatni rodzaj kosztorysu to kosztorys zamienny. Stosuje się go w przypadku zmian ilości jednostek przedmiarowych robót. Dokument odnosi się do kosztorysu ofertowego, który modyfikuje i zastępuje. Nie służy jednak do wyceny robót, których nie uwzględniono wcześniej (dodatkowych prac wynikających ze zmian w projekcie).
Z kolei wykonawcy również umożliwia kontrolowanie realizacji poszczególnych etapów budowy. Inwestor w porozumieniu z wykonawcą na podstawie kosztorysu może wprowadzać też zmiany w planach budowy, optymalizując koszty czy skracając czas potrzebny na wykonanie poszczególnych robót.
Na koniec
Kosztorys powykonawczy najczęściej wykorzystuje się do określenia wynagrodzenia wykonawcy – wynagrodzenia końcowego, które w trakcie realizowania inwestycji mogło ulec zmianie na skutek zwiększenia zakresu prac budowlanych.
Zatem kosztorys powykonawczy jest końcową kalkulacją w celu ustalenia wynagrodzenia wykonawcy za wykonane przez niego roboty.
