Umowa kupna sprzedaży działki ROD to nie to samo co umowa kupna-sprzedaży zwykłej nieruchomości. Kwestię zakupu i użytkowania takich działek reguluje ustawa z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych.
Najważniejsze przepisy mówią o tym, że umowa kupna sprzedaży działki ROD to tak naprawdę umowa kupna sprzedaży prawa do użytkowania działki, a nie prawa własności. Co jeszcze warto wiedzieć na temat działek ROD i jak sporządzić prawidłową umowę kupna sprzedaży działki ogrodowej ROD?
Co warto wiedzieć o działkach ROD?
Zasady korzystania z działek ROD, a także kwestie związane z ich powierzchnią, zabudową i wysokością czynszu regulują przepisy ustawy z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych. Z pewnością warto zapoznać się z nimi przed nabyciem takiej działki.
Najważniejsze z nich dotyczą:
- wielkości działki – do 500 m2,
- zabudowy – na działce ogrodowej można postawić wiatę, altanę lub budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy do 35 m2, o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich (do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy ani ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2),
- wysokość czynszu – określana jest wtedy, kiedy stowarzyszenie ogrodowe uiszcza na rzecz właściciela gruntu opłaty z tytułu użytkowania lub użytkowania wieczystego nieruchomości zajmowanej przez ogródki działkowe.
Działkowiec ROD ma prawo pobierać pożytki z działki, czyli uprawiać na niej rośliny, a następnie korzystać z nich lub nawet je sprzedawać. Może też prowadzić na działce hodowlę zwierząt, o ile ich obecność nie będzie przeszkadzała sąsiadom.
Działkowiec ma prawo do korzystania z terenów oraz obiektów wspólnych na terenie ogródków działkowych. Może więc korzystać między innymi z biblioteki ogrodowej, a także brać udział w prelekcjach, wykładach i szkoleniach organizowanych przez zarządy ogrodów.
Przysługuje mu też prawo do uczestniczenia w walnych zebraniach sprawozdawczych i sprawozdawczo-wyborczych. Działkowiec ma czynne i bierne prawo wyborcze, zatem może wpływać na sposób zarządzania ogrodem.
Czym jest umowa kupna sprzedaży działki ROD?
Umowa kupna sprzedaży działki ogrodowej (ROD) może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej. Akt notarialny nie jest tu konieczny, ponieważ umowa tego typu nie dotyczy przeniesienia prawa własności działki, lecz jedynie prawa do dzierżawienia działki od stowarzyszenia ogrodowego.
Nabywca działki zajmuje miejsce dotychczasowego dzierżawcy – działkowca. Może więc używać działki i pobierać z niej pożytki, uiszczając przy tym odpowiednią opłatę związaną z dzierżawą.
Docelowa umowa sprzedaży działki ROD musi zostać zawarta w formie pisemnej przed notariuszem, czyli z notarialnie poświadczonymi podpisami. Koszt takiej usługi u notariusza uzależniony jest od wartości działki i stanowi 1/10 maksymalnej stawki taksy notarialnej, nie więcej niż 300 zł netto za każdy podpis.
Tymczasem umowę kupna sprzedaży należy przygotować w trzech jednobrzmiących egzemplarzach – jeden dla nabywcy, jeden dla sprzedającego, jeden dla zarządu stowarzyszenia. Notariuszowi płaci się zatem za sześć podpisów.
Nie są to jedyne koszty związane z zawarciem umowy kupna sprzedaży działki ROD. Należy pamiętać, że od czynności cywilnoprawnych – a tym jest zawarcie takiej umowy – odprowadza się podatek PCC do urzędu skarbowego.
Notariusz nie wyręczy w tym stron umowy, ponieważ dokument nie jest sporządzany w formie aktu notarialnego. Zatem to nabywca ma obowiązek rozliczenia się z Urzędem Skarbowym.
Zawarcie umowy z działkowcem to nie wszystko
Umowa kupna sprzedaży działki ogrodowej nie wystarczy, aby ktoś mógł stać się działkowcem. Taka umowa musi jeszcze zostać rozpatrzona i zatwierdzona przez stowarzyszenie ogrodowe.
Zgodnie z treścią ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, stowarzyszenie składa oświadczenie w przedmiocie zatwierdzenia przeniesienia praw do działki w terminie do 2 miesięcy od dnia otrzymania pisemnego wniosku o zatwierdzenie umowy kupna sprzedaży. Jeśli nie zgłosi sprzeciwu, po upływie tego terminu przeniesienie prawa do użytkowania działki uważa się za skuteczne.
Odmowa zatwierdzenia umowy kupna sprzedaży działki zdarza się stosunkowo rzadko. Jest ona możliwa tylko „z ważnych powodów” i musi zostać uzasadniona na piśmie, pod rygorem nieważności. Co więcej, nabywca praw do działki może zaskarżyć odmowną decyzję stowarzyszenia.
Wniosek o zatwierdzenie umowy kupna działki ROD
Aby umowa kupna działki ROD została zatwierdzona przez stowarzyszenie, podpisany egzemplarz takiego kontraktu należy złożyć do zarządu stowarzyszenia wraz z wnioskiem o zatwierdzenie umowy przeniesienia praw do działki.
Wniosek zawiera między innymi informacje o stronach transakcji, a także – obowiązkowo – kwotę wynagrodzenia za przejęcie prawa do korzystania z działki.
Na odpowiedź zarządu czeka się do 2 miesięcy, ale najczęściej odpowiedź otrzymuje się po około 1-2 tygodniach. Zatwierdzenie umowy odbywa się w formie uchwały zarządu. Natomiast decyzję doręcza się obu stronom umowy kupna-sprzedaży, a także dołącza o ewidencji działek w ROD.
Jak uzyskać prawo do ROD?
Umowa kupna sprzedaży działki rekreacyjnej zawarta z aktualnym działkowcem to nie jedyny sposób na uzyskanie prawa do użytkowania działki ROD. Prawo do użytkowania działki rekreacyjnej, a tym samym status działkowca może nabyć każdy, kto ma 18. lat i i posiada stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski.
Działkę można zdobyć poprzez zawarcie umowy kupna sprzedaży z innym działkowcem lub poprzez nabycie prawa do użytkowania działki bezpośrednio od zarządu Rodzinnych Ogrodów Działkowych. Drugie rozwiązanie stosuje się tylko wtedy, kiedy w ogrodzie dostępna jest akurat wolna działka.
Warto podkreślić, że prawo do użytkowania działki wygasa na skutek śmierci działkowca, a to oznacza, że nie podlega dziedziczeniu. Wiele osób podpisuje więc umowy sprzedaży działki ROD z obawy przed ich utratą.
Pierwszeństwo w ubieganiu się o możliwość „odkupienia” działki przysługuje jednak małżonkowi działkowca. Jeśli ten zechce z niej korzystać, powinien złożyć oświadczenie o wstąpieniu w prawo do dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy działkowej. Po małżonku pierwszeństwo mają inne osoby bliskie działkowca, na przykład jego dzieci.
Zsumowanie informacji
W przypadku przeniesienia prawa do działki ogrodowej ROD – podstawą takiej transakcji będzie umowa kupna-sprzedaży działki, czyli tzw. umowa przeniesienia praw do działki.
W umowie przeniesienia prawa do działki ROD muszą znaleźć się wszystkie strony umowy, a więc dane nabywcy, zbywcy oraz dane samej działki ogrodowej. Niedopełnienie tego wymogu będzie skutkować odrzuceniem transakcji przez zarząd ROD.
Jeśli podpisanie umowy miało już miejsce, czas złożyć wniosek o zatwierdzenie umowy przeniesienia prawa do używania ogródka działkowego do zarządu ROD. Często w transakcjach działek ROD i w oczekiwaniu na decyzję zarządu ROD stosuje się umowę przedwstępną sprzedaży działki ROD z zadatkiem.
