Zaskarżenie opisu i oszacowania nieruchomości to możliwość, która przysługuje zarówno wierzycielowi, jak i dłużnikowi. W praktyce to ten drugi częściej bywa poszkodowanym w sytuacji, kiedy wartość jego nieruchomości zostaje zaniżona. Dłużnik nie jest jednak bezbronny i może odwlec egzekucję nieruchomości, składając skargę na opis i oszacowanie. Jak ją napisać i gdzie złożyć?
Czym jest opis i oszacowanie nieruchomości?
Opisu i oszacowanie nieruchomości dokonuje się na wniosek wierzyciela, kiedy nie ma innej możliwości ściągnięcia należności z dłużnika. Nieruchomość, która podlega opisowi i oszacowaniu, należy więc do osoby zadłużonej.
Po jej opisaniu i oszacowaniu zostaje ona sprzedana, a z uzyskanych w ten sposób środków spłacany jest dług wobec wierzyciela.
Bardzo często dochodzi jednak do sytuacji, kiedy opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika są wykonywane nierzetelnie. Wartość nieruchomości zostaje zaniżona – do kwoty, która pokrywa zobowiązanie wobec wierzyciela.
Tymczasem w większości przypadków nieruchomość jest warta znacznie więcej, a pozostała kwota ze sprzedaży domu czy mieszkania (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) powinna zostać zwrócona właścicielowi, czyli dłużnikowi. Ten nie musi godzić się na takie rozwiązanie, bowiem ma prawo zaskarżyć opis i oszacowanie nieruchomości. Jak tego dokonać?
Kto dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości?
Chociaż wniosek o opis i oszacowanie nieruchomości wierzyciel składa do komornika, to ten nie zajmuje się dokonaniem opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego:
“§ 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów.”(art. 948)
Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości jest więc skargą na czynność biegłego rzeczoznawcy, a nie na komornika.
Jak wygląda opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika?
Opisu i oszacowanie nieruchomości dokonuje się w przypadku, kiedy nie ma innej możliwości ściągnięcia długu w ramach postępowania egzekucyjnego. Komornik z urzędu ustala przede wszystkim:
- położenie nieruchomości,
- rodzaj nieruchomości,
- przeznaczenie nieruchomości,
- stan nieruchomości,
- wartość nieruchomości.
W trakcie oszacowania osobno podaje się wartość nieruchomości, urządzeń przynależności i pożytków, a także wartość nieruchomości wydzieloną celem wystawienia na licytację.
Zgodnie z przepisami, jako odrębny przedmiot egzekucji traktuje się każdą nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta lub zbiór dokumentów.
Z opisu i oszacowania nieruchomości przygotowywany jest protokół, w którym ujęte zostają między innymi następujące dane:
- oznaczenie nieruchomości i jej księgi wieczystej
- wypis budowli i innych urządzeń z opisem ich przeznaczenia gospodarczego,
- wypis stwierdzonych praw i obciążeń,
- informacje o umowie ubezpieczenia nieruchomości,
- informacje o osobach, które roszczą sobie prawo do nieruchomości.
Zasadniczo, dokonujący opisu i oszacowania rzeczoznawca powinien być bezstronny.
Opis i oszacowanie nieruchomości – co dalej?
Warto wspomnieć, że opisu i oszacowania nie dokonuje się od razu – najpierw komornik na dwa tygodnie wcześniej wysyła dłużnikowi wezwanie do zapłaty. Jeśli ten spłaci dług, nie dokonuje się opisu i oszacowania.
Jeżeli jednak dłużnik nie spłaci wierzyciela, komornik zawiadamia wszystkich uczestników postępowania (ponownie na dwa tygodnie wcześniej) o rozpoczęciu opisu i oszacowania.
Oznacza to, że opisu i oszacowania dokonuje się po 4 tygodniach od daty pierwszego wezwania do zapłaty. Wtedy komornik zajmuje nieruchomość i zleca rzeczoznawcy określenie jej wartości.
Biegły ma ocenić wartość nieruchomości oraz maszyn i urządzeń stale z nią powiązanych. Powinien uwzględnić też informacje o prawach obciążających nieruchomość, na przykład takich jak służebność.
Jeśli dłużnik nie zgadza się z opisem i oszacowaniem nieruchomości, może odwołać się od wyceny i powołać się na te elementy majątku, które wpływają na jej wartość, a których biegły nie uwzględnił.
Może też odnieść się do innych nieruchomości w okolicy wystawionych na sprzedaż, wskazując na fakt, że ich cena jest znacznie wyższa, mimo iż mają mniejszą powierzchnię czy niższy standard wykończenia. Zatem jak zaskarżyć opis i oszacowanie?
Skarga na opis i oszacowanie gdzie złożyć?
Skargę na opis i oszacowanie składa się do Sądu Rejonowego. Dłużnik ma na to 14 dni, licząc od dnia zakończenia opisu i oszacowania. O możliwości zaskarżenia wyceny oraz o jej warunkach informuje art. 950. Kodeksu postępowania cywilnego, w brzmieniu:
“Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania nieruchomości i wezwanie do zgłoszenia praw § 4, a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.”
W jaki sposób podważyć wycenę biegłego rzeczoznawcy? Najprościej jest w tym przypadku powołać się na błędy w opisie, z których wynikają błędy w oszacowaniu. Rzeczoznawca dokonuje tych czynności na podstawie dokumentów i informacji od komornika oraz dłużnika.
Często doprowadza to do niedokładności w opisie, nieuwzględnienia ostatnich remontów, zakupu nowych mebli, sprzętów AGD czy RTV. Tymczasem wszystkie takie nakłady podwyższają wartość nieruchomości.
Często też rzeczoznawca w celu porównania cen bierze pod uwagę nieruchomości, które zanadto różnią się od nieruchomości dłużnika. Przykładowo, są położone w dużo mniej atrakcyjnej lokalizacji, mają mniejszą powierzchnię czy też są wykończone materiałami niższej jakości.
Przy dokonywaniu opisu i oszacowania liczy się każdy szczegół – meble, urządzenia, nawet dekoracje, które mogą przecież kosztować nawet kilka tysięcy złotych (np. obrazy). Jeśli w pełni wyposażone mieszkanie rzeczoznawca zestawia z mieszkaniem w stanie deweloperskim, niedoszacowanie jest bardzo prawdopodobne.
Podstawa prawna: Kodeks postępowania cywilnego.
Podobne wzory pism:
