Jak napisać umowę podnajmu mieszkania? Umowa podnajmu lokalu to umowa zawierana przez dotychczasowego najemcę nieruchomości i podnajemcę. Zasady podnajmu i samego najmu regulują przepisy Kodeksu cywilnego w artykułach od 680. do 692. Najważniejszy z nich dotyczy konieczności uzyskania zgody właściciela lokalu na podnajem oraz solidarnej odpowiedzialności najemcy i podnajemcy względem pierwotnego wynajmującego.
Jak zatem powinna wyglądać umowa podnajmu mieszkania? aby udogodnić Ci sporządzenie takiego pisma i odciążyć cię od konieczności spełnienia wszystkich formalnych wymogów przy konstruowaniu dokumentu – opracowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór umowy podnajmu – który pobierzesz powyżej.
Podnajem mieszkania w przepisach
Podnajem mieszkania polega na wynajęciu całości lub części lokalu mieszkalnego innej osobie, a więc jest to oddanie wynajmowanej nieruchomości bądź jej części do dalszego najmu. Co ważne podnajmować lokal może wyłącznie osoba, która prowadzi działalność gospodarczą.
Jest to rozwiązanie dopuszczalne przez przepisy Kodeksu cywilnego, pod pewnymi warunkami. Najważniejszy z nich dotyczy konieczności uzyskania zgody właściciela lokalu na podnajem.
Jak czytamy w treści art. 688 KC:
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Podstawą umowy o podnajem jest zatem zgoda właściciela. Taka zgoda może zostać wyrażona już w postanowieniach pierwotnej umowy najmu lub później, w formie osobnego oświadczenia.
Częściej jednak zdarza się, że już w umowie najmu właściciel mieszkania zastrzega brak zgody na podnajem swojej nieruchomości. Jeśli jednak zmieniłby zdanie, może wydać zgodę na podnajem w formie pisemnego oświadczenia woli.
Druga ważna zasada związana z podnajmem to odpowiedzialność najemcy i podnajemcy względem wynajmującego. Umowa o podnajem jest podporządkowana umowie najmu, dlatego nie może trwać dłużej niż umowa zawarta z właścicielem nieruchomości i powinna zobowiązywać podnajemcę do takiej samej odpowiedzialności wobec właściciela mieszkania, jak najemcę.
Najemca i podnajemca mają obowiązek korzystać z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i zasadami określonymi w umowie. Muszą zatem dbać o lokal w taki sposób, aby oddać go właścicielowi w stanie niepogorszonym. Ich solidarna odpowiedzialność nie dotyczy jednak płatności czynszu.
Podnajemca płaci czynsz swojemu wynajmującemu, czyli najemcy, a najemca właścicielowi lokalu. Podnajemca nie odpowiada za to, czy najemca przekaże czynsz wynajmującemu. Ten nie może również żądać zapłaty czynszu od podnajemcy.
Zastosowanie umowy podnajmu w praktyce
Umowa podnajmu lokalu mieszkalnego może stanowić sposób na dodatkowy zarobek. Właściciel mieszkania, któremu wystarczy na co dzień jedynie jego część, ma prawo przekazać pozostałą część nieruchomości na wynajem innej osobie trzeciej lub firmie.
Dzięki temu ma szansę czerpać zyski z tytułu czynszu najmu, jednocześnie nie zajmując się szukaniem najemców czy zawieraniem z nimi kolejnych umów.
Podnajem to jednak nie tylko sposób na zarabianie. Czasami osoby szukające mieszkania na wynajem znajdują nieruchomość, która jest dla nich atrakcyjna, ale zbyt duża, a wtedy mogą zawrzeć z właścicielem nieruchomości umowę najmu, w ramach której sami znajdą dla siebie współlokatora.
Dla takiego najemcy podnajem jest oszczędnością, ponieważ część czynszu pokrywa osoba trzecia – podnajemca. Właściciel mieszkania zwykle nie interesuje się tym, za ile część lokalu jest wynajmowana osobie trzeciej. Chce jedynie otrzymywać ustaloną wcześniej kwotę czynszu najmu od swojego najemcy.
Czy wynajmujący musi zgodzić się na podnajem mieszkania?
Zgodnie z przepisami, umowa podnajmu pokoju w mieszkaniu może zostać zawarta tylko za zgodą pierwotnego wynajmującego – właściciela lokalu. Ten nie ma obowiązku godzenia się na podnajem, a jeśli jest mu przeciwny, z pewnością umieści stosowny zapis w umowie najmu.
Wyrażenie zgody na podnajem bywa kwestią kłopotliwą, ponieważ właściciele nieruchomości często obawiają się tego, kto może zająć ich lokal na podstawie takiej umowy. Jeśli najemcy zależy na możliwości podnajmowania lokalu, może zaproponować wynajmującemu odbywanie rozmowy z każdym kolejnym kandydatem na podjemcę.
Możliwe jest również wystąpienie w tej sprawie na drogę sądową. Brak ważnej przyczyny odmowy właściciela lokalu może stanowić podstawę wydania postanowienia, którym wynajmujący zostanie zmuszony do wyrażenia zgody na podnajem.
Nie jest to jednak wskazane rozwiązanie, ponieważ może doprowadzić do bardzo napiętych relacji na linii wynajmujący-najemca.
Zgodnie z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów nielegalny podnajem, czyli podnajem bez zgody właściciela mieszkania stanowi natomiast podstawę wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
Co ciekawe, w niektórych przypadkach zgoda wynajmującego na podnajem nie jest niezbędna. Chodzi przede wszystkim o oddanie lokalu do dyspozycji osobie, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym (np. rodzic może zamieszkać w wynajmowanym lokalu ze swoim dzieckiem). Inny przypadek to zameldowanie współmałżonka.
Forma i elementy umowy podnajmu mieszkania
Umowa na podnajem nie musi przyjmować formy pisemnej, jeżeli jest zawierana na okres krótszy niż jeden rok. Dla celów dowodowych zawsze korzystniej jest jednak zawrzeć ją na piśmie. Dokument powinien uwzględniać co najmniej:
- znaczenie daty i miejsca zawarcia,
- oznaczenie stron umowy,
- oznaczenie przedmiotu najmu, czyli lokalu i podnajmowanej części (adres, powierzchnia),
- oznaczenie wysokości czynszu najmu, sposobu płatności oraz terminu płatności,
- określenie sposobu rozliczania opłat za media,
- oznaczenie czasu trwania umowy – maksymalnie do końca trwania pierwotnej umowy najmu,
- określenie warunków wypowiedzenia umowy.
Najprościej jest przygotować taki dokument w oparciu o nasz wzór umowy podnajmu mieszkania, który wystarczy wypełnić odpowiednimi danymi.
Poza tym umowa może uwzględniać dodatkowo:
- określenie kwoty kaucji,
- opisanie zastrzeżeń co do dokonywania zmian w lokalu,
- określenie kar umownych, między innymi za opóźnienia w zapłacie czynszu.
Podnajem mieszkania a podatek
Czy od umowy podnajmu mieszkania należy zapłacić podatek dochodowy? Podnajem nieruchomości wiąże się z osiągnięciem dochodu, a to jest jednoznaczne z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Umowę podnajmu należy zatem zgłosić do US i rozliczyć się z uzyskanych w ten sposób środków. Wysokość podatku uzależniona będzie od wybranej formy opodatkowania.
Zsumowanie artykułu
Należy pamiętać, że w świetle prawa umowa najmu ma pierwszeństwo względem umowy podnajmu, zatem z chwilą wygaśnięcia umowy najmu wygasają także umowy podnajmu.
Co ważne, w umowie podnajmu mieszkania powinno znaleźć się kilka bardzo istotnych z punktu widzenia prawa – zapisów, dlatego zachęcamy do pobrania przygotowanego przez nas wzoru umowy, którą pobierzesz u góry.
Zawarcie umowy podnajmu lokalu mieszkalnego nie może stać w sprzeczności z polskim prawem ani zasadami współżycia społecznego.
Natomiast w samej umowie podnajmu powinien znaleźć się zapis potwierdzający, że oddającemu w podnajem przysługuje prawo używania przedmiotu umowy na podstawie umowy najmu, którą zawarł on z wynajmującym, będącym właścicielem lokalu.
Podobne wzory pism:
