Jak napisać wezwanie do usunięcia wad przez dewelopera? W świetle obowiązujących przepisów deweloper traktowany jest jak każdy przedsiębiorca, a to oznacza, że ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec nabywcy, czyli konsumenta.
Sprzedawane przez niego mieszkania są objęte gwarancją ustawową, w ramach której nabywca może żądać od dewelopera usunięcia wykrytych wad lokalu lub innego typu rozwiązań, jak obniżenie ceny czy odstąpienie od umowy bez konsekwencji.
Mieszkanie od dewelopera a rękojmia
W ramach zawartej umowy deweloperskiej przedsiębiorca zobowiązuje się między innymi do wybudowania nieruchomości i przeniesienia prawa własności na nabywcę. Każda sprzedawana w ten sposób nieruchomość jest objęta gwarancją, której deweloper nie może wyłączyć.
Gwarancja z tytułu rękojmi jest gwarancją ustawową, obowiązującą przez pięć lat. Poza tym deweloper może zostać pociągnięty również do odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadach ogólnych, przewidzianych w Kodeksie cywilnym.
Deweloper nie może uniknąć odpowiedzialności za wykryte wady nieruchomości. Zawierając umowę deweloperską, konsument ma bowiem prawo oczekiwać, że mieszkanie będzie nadawało się do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
Jeśli więc po oddaniu nieruchomości zostanie wykryta jakakolwiek wada wpływająca na użytkowanie mieszkania, nabywca powinien sporządzić pismo do dewelopera o usunięcie usterek, czyli pisemne wezwanie do podjęcia działania w określonym terminie (po jego upływie, sprawę można skierować do sądu).
Termin wezwania dewelopera do usunięcia wad
Wezwanie dewelopera do usunięcia usterek musi zostać złożone w odpowiednim terminie. Podobnie jak w przypadku zakupu towarów, gwarancja ustawowa jest w tym przypadku ograniczona czasowo.
Skierowanie wezwania do usunięcia wady po terminie będzie bezskuteczne – dojdzie do przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady. Warto pamiętać więc, że tego typu gwarancja obejmuje okres 2 lat w przypadku towarów nowych, rok w przypadku towarów używanych, a 5 lat licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu w przypadku nieruchomości.
Pismo do dewelopera w sprawie usunięcia usterek można złożyć zatem w ciągu pięciu lat, licząc od dnia wydania nieruchomości. Po tym czasie gwarancja ustawowa nie obowiązuje. Nie oznacza to jednak, że po wykryciu wady nabywca może zwlekać tak długo z jej zgłoszeniem. Im wcześniej wezwie dewelopera do usunięcia usterki, tym lepiej.
Przy okazji warto wspomnieć, że jeśli deweloper nie usunie wad pomimo otrzymania pisemnego wezwania do podjęcia określonych działań, konsumentowi będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy kupna-sprzedaży, a tym samym do otrzymania zwrotu środków.
Jak wezwać dewelopera do usunięcia wad nieruchomości?
Wezwanie dewelopera do usunięcia wady powinno przyjmować formę pisemną. Odpowiedni dokument musi zawierać kilka niezbędnych elementów, dlatego najprościej jest przygotować go w oparciu o nasz wzór pisma do dewelopera o usunięcie usterek.
Wypełniony druk wystarczy przesłać do dewelopera listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub złożyć osobiście, uzyskując przy tym potwierdzenie odbioru na osobnej kopii.
Wezwanie do usunięcia wad musi opisywać wykrytą usterkę i wskazywać termin na usunięcie wady! Dokument powinien uwzględniać też podstawowe dane konsumenta i zawartej z deweloperem umowy kupna-sprzedaży. W piśmie warto ostrzec dewelopera o skutkach bezczynności, czyli o skierowaniu sprawy na drogę sądową.
Pisemne zgłoszenie usterki konsument może połączyć z roszczeniem, jakie przysługuje mu na podstawie przepisów dotyczących rękojmi. Gwarancja uprawnia nabywcę do żądania:
- usunięcia wad,
- obniżenia ceny,
- „wymiany”, czyli dostarczenia rzeczy pozbawionej wad.
Co więcej, pismo może stanowić też zgłoszenie roszczenia o naprawienie szkody, jeżeli takowa zaistniała po stronie nabywcy i wynikała z niewłaściwego wykonania umowy przez dewelopera.
Brak reakcji na pismo o usunięcie usterek
Co może zrobić nabywca, jeśli deweloper nie reaguje na pismo o usunięcie usterek? Należy wiedzieć, że w odpowiedzi na pisemne wezwanie do usunięcia wady nieruchomości przedsiębiorca powinien skontaktować się z konsumentem i ustalić dogodny termin usunięcia usterki.
Jeśli jednak deweloper w ogóle nie reaguje na takie pismo, nie oddzwania, nie odpowiada na wiadomości e-mail i nie usuwa usterek – konsument może założyć, że sprawa nie zostanie załatwiona polubownie.
W takich okolicznościach warto zadbać o odpowiedni materiał dowodowy, który okaże się niezbędny w trakcie rozprawy sądowej. Najkorzystniej będzie zlecić wykonanie ekspertyzy biegłemu z zakresu budownictwa, który dokładnie opisze wykrytą wadę i oceni jej wpływ na wartość nieruchomości.
Posiadając taką opinię, nabywca może podjąć kolejną próbę kontaktu z deweloperem. Jeśli jednak okaże się nieskuteczna, najlepiej będzie złożyć pozew do sądu.
Odpowiedź dewelopera na pismo o usunięcie wady
Deweloper może ustosunkować się do pisma o usunięcie wad nieruchomości. Ma przy tym prawo przeciwdziałać skutkom w postaci obniżenia ceny czy odstąpienia od umowy.
Co do zasady, to od niego zależy, w jaki sposób odniesie się do roszczeń konsumenta. Może usunąć wady fizyczne nieruchomości lub wymienić mieszkanie na inne, wolne od wad.
Deweloper powinien odpowiedzieć na pismo o usunięcie wad w ciągu 14 dni. Jeśli nie ustosunkuje się do takiego wezwania we wskazanym terminie, uznaje się, że żądanie usunięcia wady zostało zaakceptowane na korzyść konsumenta.
Kilka słów na koniec
Niestety usterki zgłoszone podczas odbioru technicznego mieszkania są rzadkością, bo mieszkanie przygotowywane jest typowo pod odbiór techniczny i tutaj deweloper z pewnością dba o każde szczegóły i detale, niestety jednak częściej zdarza się, że usterka w mieszkaniu deweloperskim ujawnia się dopiero po dłuższym czasie użytkowania nieruchomości.
Od razu zaznaczyć należy, że wadą jest nie tylko niepożądana właściwość danej rzeczy, ale także stwierdzony brak pożądanej właściwości, o której istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego. Przy czym nie ma znaczenia, jak wada powstała, a więc czy była to wina samego materiału budowlanego, usługi wykonania, czy też wada projektu.
Bez względu na rodzaj wady i jej pochodzenie, klient może domagać się od dewelopera naprawy wszystkich wadliwych elementów, które zostały wykryte w trakcie użytkowania nieruchomości, ponieważ to sprzedawca pod postacią dewelopera jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz, która została sprzedana – posiada wadę fizyczną, bądź prawną.
Przepisy kodeksu cywilnego, które warto znać:
§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.
§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze.
