Ustawa z dnia 17 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym weszła w życie z dniem 1 lipca 2022 roku.

Znowelizowana ustawa deweloperska wprowadza kilka znacznych zmian. Między innymi w kwestii deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, umowy rezerwacyjnej czy odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Nowa umowa deweloperska – kiedy ją stosujemy?

Nowa ustawa deweloperska powinna być stosowana w przypadku umowy, na mocy której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu, ustanowienia prawa odrębnej własności lub przeniesienia prawa własności lokalu. Będzie to zatem:

1. umowa deweloperska w przedmiocie wybudowania budynku, przeniesienia własności, ustanowienia odrębnej własności lokalu;
2. umowa z deweloperem związana ze sprzedażą domu jednorodzinnego;
3. umowy sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnego zawierana po zakończeniu inwestycji.

Rozszerzeniu uległ również katalog dokumentów, jakie deweloper musi udostępnić osobie zainteresowanej przed zawarciem umowy deweloperskiej. Zgodne z art. 26 ustawy deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
• aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
• pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku lub w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej
• projektem budowlanym;
• decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu;
• zaświadczeniem o samodzielności lokalu;
• aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Dodatkowo na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, przedsiębiorca ten zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
• aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
• tytułem prawnym potwierdzającym prawo przedsiębiorcy do przeniesienia praw z umów;
• pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy
• projektem budowlanym;
• decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu.

Kiedy stara ustawa deweloperska?

Na wstępie wskazałem, że nowelizacja nie będzie obowiązywała każdego. Niektóre podmioty w dalszym ciągu mogą korzystać ze starej ustawy deweloperskiej. Jest tak w przypadku inwestycji w ramach których sprzedaż lokali rozpoczęła się przed dniem 1 lipca 2022 roku.

Zgodnie z przepisami przejściowymi nowej ustawy, aby można było stosować przepisy wcześniejszej ustawy, deweloper musi przed dniem 1 lipca 2022 roku:

• rozpocząć sprzedaż lokali oraz
• zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską.

Umowa rezerwacyjna

Nowością jest wprowadzona do ustawy instytucja umowy rezerwacyjnej. W jej ramach deweloper będzie się zobowiązywał do wyłączenia z oferty sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego na określony czas.

Uzasadnienie projektu ustawy wskazuje, iż omawiana umowa ma na celu przede wszystkim pozwolić kupującym na zweryfikowanie czy są w stanie zapłacić za lokal, tj. czy otrzymają kredyt hipoteczny. Umowa rezerwacyjna nie może być łączona z koniecznością wpłacenia zadatku przekraczającego opłatę rezerwacyjną.

Umowa nie może również zawierać żadnego zobowiązania, które miałoby zmierzać do zawarcia umowy deweloperskiej.

Wprowadzono również wymóg zawierania umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej, co ma dawać większą ochronę nabywców lokalu. Kolejnym wymogiem jest obowiązek oznaczenia umowy konkretną datą.

Dodatkowo wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1% ceny ostatecznej lokalu. Takie rozwiązanie daje jednocześnie kupującemu gwarancję ostatecznej ceny.

Umowa deweloperska a deweloperski fundusz gwarancyjny

Wprowadzony deweloperski fundusz gwarancyjny pełni funkcję zabezpieczającą. Będą z niego wypłacane środki na dokończenie inwestycji w przypadku, gdy deweloper stanie się niewypłacalny lub gdy ogłosi upadłość.

Składki na DFG stanowią 0,45% przy otwartym rachunku powierniczym i 0,1% w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego. Składka jest doliczana do ceny mieszkania. Niestety zapewne zostanie to w całości przerzucone na konsumentów, przez co przypuszczalnie wzrosną ceny nieruchomości mieszkalnych.

Ustawa deweloperska – odstąpienie od umowy 

Nowa ustawa deweloperska daje prawo kupującemu do odstąpienia od umowy deweloperskiej z powodu wady istotnej sprzedanego lokalu. Dzięki tej instytucji nabywca jest uprawniony do odmowy odbioru lokalu w przypadku stwierdzenia wady istotnej.

Ustawa nie definiuje pojęcia „wady istotnej”, przez co nie wiadomo jeszcze, w jakich wypadkach będzie można odstąpić od umowy i czy kupujący nie będą nadużywać tej instytucji. Najprawdopodobniej możliwość odstąpienia od umowy będzie zależna od opinii powołanego rzeczoznawcy.

Pytanie tylko, kto go będzie powoływał i kto będzie za niego płacił? To może mieć bowiem duże znaczenie. Mimo wszystko jest to zmiana prokonsumencka, a więc na plus.

Polecane wzory pism:

• Zgłoszenie usterki do dewelopera wzór
• Pismo do dewelopera o odszkodowanie za opóźnienie
• Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie
• Wezwanie dewelopera do zapłaty kary umownej
• Pismo do dewelopera o odsetki wzór
• Pismo do dewelopera o odszkodowanie wzór
• Wezwanie do usunięcia wad przez dewelopera wzór
• Wezwanie do usunięcia usterek budowlanych w ramach gwarancji wzór